對(duì)于望子成龍的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，誰(shuí)都不愿意讓孩子輸在起跑線上，所以學(xué)區(qū)房人氣持久不衰。隨著眾多學(xué)校的新建、改擴(kuò)建，島城基礎(chǔ)教育均衡發(fā)展不斷優(yōu)化，學(xué)區(qū)房也在樓市低迷的情況下，開(kāi)始“退燒”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在大戶(hù)型價(jià)格下跌的同時(shí)，小戶(hù)型二手房的價(jià)格也開(kāi)始松動(dòng)。隨著許多房源流入房屋租賃市場(chǎng)，租房?jī)r(jià)格也呈現(xiàn)平穩(wěn)下滑的態(tài)勢(shì)。在與非學(xué)區(qū)租房租金差距不斷縮小的情況下，學(xué)區(qū)房租賃市場(chǎng)人氣開(kāi)始上漲。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在過(guò)去兩年中許多家長(zhǎng)提前置業(yè)，“透支”了今年的剛需需求，這也是市場(chǎng)呈現(xiàn)分化的主要原因。

市南中片

只漲不跌的“神話”破滅

今年36歲的吳女士在市北區(qū)一家外貿(mào)公司工作，她女兒今年上幼兒園中班，從去年開(kāi)始她便有了在市南中片區(qū)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的打算。“一是為孩子創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，再就是看好了學(xué)區(qū)房的增值屬性?！眳桥空f(shuō)。2012年，她與同事幾乎是同時(shí)買(mǎi)房。在預(yù)算差不多的情況下，同事花了80萬(wàn)元在萊蕪二路買(mǎi)了50平方米的房子；而吳女士則花85萬(wàn)元在北仲買(mǎi)了一套70平方米的高層住宅。五年之后，同事80萬(wàn)元的學(xué)區(qū)房已經(jīng)漲到200萬(wàn)元以上，而她名下的那處房子連90萬(wàn)元都賣(mài)不出去。也就在那時(shí)，吳女士更加堅(jiān)定了買(mǎi)學(xué)區(qū)房的想法。

因?yàn)槭种蓄A(yù)算有限，所以她承受的學(xué)區(qū)房只能是中小戶(hù)型，“老、破、小”是這些房子的共同特點(diǎn)?！?00多萬(wàn)元買(mǎi)套房根本不能住，租也租不上價(jià)去，看完這些房子心里堵得慌?！眳桥空f(shuō)。

近期，吳女士焦慮的心情有些緩解，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房開(kāi)始降價(jià)了。原本大學(xué)路沒(méi)有總價(jià)低于180萬(wàn)元的落戶(hù)房，但現(xiàn)在160萬(wàn)元左右的房源有好幾套；以前萊蕪一路的二手房都已經(jīng)超過(guò)4萬(wàn)元／平方米，但現(xiàn)在已回落到3．5萬(wàn)元／平方米左右；以前江蘇路的學(xué)區(qū)房出來(lái)一套很快就被搶走，而現(xiàn)在有的房源兩三個(gè)月無(wú)人問(wèn)津……二手房的價(jià)格已經(jīng)不再是只漲不跌，而是出現(xiàn)了小幅度的下滑。

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格平穩(wěn)回落，不僅僅是吳女士一人的感覺(jué)，而是市場(chǎng)的真實(shí)動(dòng)態(tài)。以大學(xué)路周邊的學(xué)區(qū)房為例，目前房源均價(jià)為5．6萬(wàn)元／平方米左右，與7月份相比每平方米有1000元左右的跌幅。而片區(qū)內(nèi)不能貸款的大戶(hù)型學(xué)區(qū)房，價(jià)格下跌則更為明顯。一套標(biāo)注“急售”的89平方米的大戶(hù)型學(xué)區(qū)房，總價(jià)已經(jīng)從去年的450萬(wàn)元下降到目前的420萬(wàn)元左右，降幅已經(jīng)達(dá)10％左右，而且還有降價(jià)空間。江蘇路的學(xué)區(qū)房同樣如此，售價(jià)從6月份畢業(yè)季至今一直下跌。

“今年市場(chǎng)總體不好，許多人雖然想給孩子買(mǎi)學(xué)區(qū)房，但無(wú)奈手中持有的房產(chǎn)賣(mài)不出去。加之學(xué)區(qū)房首付比例又很高，所以市場(chǎng)也隨之回落。”二手房經(jīng)紀(jì)人劉先生說(shuō)。他還告訴記者，家長(zhǎng)在孩子畢業(yè)后出手學(xué)區(qū)房的習(xí)慣沒(méi)有變，但是目前購(gòu)房者數(shù)量減少了一半左右。還有一些急于出手學(xué)區(qū)房的房主，不得已都會(huì)選擇降價(jià)銷(xiāo)售。

湛山片區(qū)

大戶(hù)型學(xué)區(qū)房不漲反降

相比市南中片區(qū)，今年湛山片區(qū)在教育資源配置方面有了新變化。2019年5月6日，青島市市南區(qū)教育和體育局正式發(fā)布 《關(guān)于青島 （市南）海信學(xué)校做好2019年招生工作的通知》，同意海信學(xué)校從即日起招生。海信學(xué)校按照招生計(jì)劃小學(xué)一年級(jí)6個(gè)班、二年級(jí)2個(gè)班、三年級(jí)2個(gè)班、四年級(jí)2個(gè)班，每班不超40人；初中4個(gè)班，每班不超45人。學(xué)校配備大型室內(nèi)體育館、室外250米體育場(chǎng)、下沉庭院廣場(chǎng)等，硬件設(shè)施相對(duì)比較優(yōu)越。與傳統(tǒng)公立學(xué)校相比，該校最大的特點(diǎn)就是面向青島市市內(nèi)三區(qū)戶(hù)籍及務(wù)工適齡兒童招生，雖然每年的學(xué)費(fèi)不菲，但是確實(shí)改變了許多中產(chǎn)階層的教育計(jì)劃。

在江西路工作的張先生算了一筆賬：在附近的海信慧園買(mǎi)一套102平方米的三室一廳，需要620萬(wàn)元。首付加中介費(fèi)和各種稅費(fèi)至少需要拿出300萬(wàn)元，每年損失的投資收益至少是30萬(wàn)元，此外還要貸款344萬(wàn)元，即使20年還清也需要支付240多萬(wàn)元的利息。“如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，買(mǎi)學(xué)區(qū)房當(dāng)然沒(méi)有問(wèn)題。但是如果房?jī)r(jià)不漲，以如此高的代價(jià)僅僅是為了讓孩子上公立學(xué)校，我認(rèn)為并不值得?！睆埾壬f(shuō)。

相比市南中片區(qū)，湛山片區(qū)次新房相對(duì)較多，居住屬性要比開(kāi)放式老小區(qū)要好。但是因?yàn)榫哂袃?yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)和地鐵配套，這些大戶(hù)型的次新房總價(jià)高，目標(biāo)剛需比較少。以江山帝景一套兩室兩廳的戶(hù)型為例，123平方米的售價(jià)為406萬(wàn)元，比去年的價(jià)格下降了12．32％，比上個(gè)月下跌也超過(guò)了2％。

南京路片區(qū)

學(xué)區(qū)不是購(gòu)房唯一要素

南京路小學(xué)改擴(kuò)建完工后，學(xué)校的軟硬件條件均得到了極大的提升，“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)”也成了周邊二手房在過(guò)去兩年中升值的主要因素之一。相比市南中片區(qū)和湛山片區(qū)，這一片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，所以在過(guò)去幾年中一直擁有較高的人氣。不過(guò)，記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南京路片區(qū)的二手房也隨著大勢(shì)開(kāi)始回落。特別是70平方米以下的中小戶(hù)型，與去年同期相比有不小的跌幅。以如同小區(qū)為例，現(xiàn)在小區(qū)的二手房均價(jià)為25625元／平方米，與去年同期相比有16％左右的跌幅?！跋啾绕渌麑W(xué)區(qū)的房源，南京路小學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺一些，但是購(gòu)房者現(xiàn)在買(mǎi)房考慮的問(wèn)題明顯更多了，與地鐵站的距離，與商場(chǎng)的距離等都成為購(gòu)房者考察的重點(diǎn)。”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人朱女士說(shuō)。

其他片區(qū)

學(xué)區(qū)房光環(huán)漸漸褪去

與市南市北區(qū)相對(duì)穩(wěn)定的學(xué)區(qū)劃分不同的是，城陽(yáng)、高新區(qū)等地因?yàn)槊Ｖ苓呅陆ㄐ^(qū)太多，公立學(xué)位無(wú)法滿(mǎn)足所有適齡兒童，所以多采用積分入學(xué)的方式招生。記者在探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在這樣的片區(qū)內(nèi)，學(xué)區(qū)房概念已經(jīng)漸漸淡去，許多樓盤(pán)的價(jià)格隨著片區(qū)的大勢(shì)而波動(dòng)。在正陽(yáng)中路上，一個(gè)毗鄰實(shí)驗(yàn)二小的新建樓盤(pán)，最近推出了13800元／平方米的毛坯特價(jià)房，但是去年該樓盤(pán)的精裝房?jī)r(jià)格還在19000元／平方米左右。相比于實(shí)惠的價(jià)格，學(xué)區(qū)已經(jīng)不再是置業(yè)顧問(wèn)宣傳的重點(diǎn)。

在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，高新區(qū)許多樓盤(pán)都以青島中學(xué)學(xué)區(qū)房為主要賣(mài)點(diǎn)，而在今年青島中學(xué)公布了招生政策后，記者在探訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，雖然置業(yè)顧問(wèn)還會(huì)提及優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)這一概念，但是多以“周邊眾多名校環(huán)繞”作為宣傳點(diǎn)，而不再單獨(dú)強(qiáng)化一所學(xué)校的重要性。

租房旺季到了 價(jià)格實(shí)惠 人氣也漲起來(lái)

相比二手房市場(chǎng)的平淡，在租賃市場(chǎng)中學(xué)區(qū)房還是非常搶手。在市南中片區(qū)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，靠近育才中學(xué)、39中、26中的大戶(hù)型學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格與去年基本持平，但是房源明顯少了很多。其中最為緊張的是26中周邊房源，在某二手房租賃網(wǎng)站，26中周邊的京山路小區(qū)、天惠苑、櫸林山莊都沒(méi)有可租房源，只有延安一路小區(qū)有四套房源?！艾F(xiàn)在已經(jīng)到了租房旺季了。對(duì)于分秒必爭(zhēng)的學(xué)生來(lái)說(shuō)，再方便也不如住在學(xué)校旁邊?！苯?jīng)紀(jì)人蘇先生說(shuō)。

湛山片區(qū)的可出租的二手房看似不少，但實(shí)際上可租的房源以大戶(hù)型、高總價(jià)的次新房為主。在二手房的查詢(xún)平臺(tái)上，湛山片區(qū)租房信息的首頁(yè)全是100平方米以上的大戶(hù)型，月租金在6000元以上，這并不是普通陪讀家庭所能承受的。在3000元以下的區(qū)間中，記者只能查到兩套房源。

“城市之家”江西路店店長(zhǎng)任桂梅告訴記者，因?yàn)檫^(guò)去兩年樓市比較火爆，所以許多年輕的家長(zhǎng)都將置業(yè)計(jì)劃提前。所以，今年的學(xué)區(qū)房因?yàn)樾枨罅康臏p少而出現(xiàn)人氣下降的情況。同樣，很多家長(zhǎng)買(mǎi)完學(xué)區(qū)房后，并不著急入住，這些房源都會(huì)流入租賃市場(chǎng)。隨著新學(xué)期的到來(lái)，各學(xué)校周邊的租房市場(chǎng)人氣又出現(xiàn)了增長(zhǎng)?！拔覀兊赀@一周就來(lái)了十幾位找房源的家長(zhǎng)，比較安靜的小區(qū)只要有房子出租，往往短時(shí)間內(nèi)就能找到租客?！比蔚觊L(zhǎng)介紹說(shuō)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，在二手房市場(chǎng)中學(xué)區(qū)房還會(huì)隨大勢(shì)沉寂一段時(shí)間，而租房市場(chǎng)的火爆行情可能會(huì)持續(xù)到九月底。對(duì)于手中有閑置二手房的人來(lái)說(shuō)，先租后賣(mài)或許是一個(gè)明智的選擇。記者 王壽林