青島日報社／觀海新聞7月13日訊 13日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于進一步明確房屋專項維修資金使用、退款有關問題的通知（征求意見稿）》。

房屋專項維修資金，是指專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。只要業(yè)主已按規(guī)定交存房屋專項維修資金，且房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后均可以申請維修資金用于房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。

《征求意見稿》中對房屋專項維修資金的一般使用、應急使用工作流程進行了優(yōu)化。其中“一般使用”情況，涉及全體或者部分業(yè)主的，臨時發(fā)生并需要在較短時間內完成的共有部分以及建筑物及其附屬設施的維修、更新和改造。業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會或業(yè)主委員會失效的，由屬地居委會代行職責，下同）或由相關業(yè)主全權委托物業(yè)服務企業(yè)作為實施主體。接到業(yè)主報修或者發(fā)現(xiàn)問題后，由業(yè)主委員會或由其委托物業(yè)服務企業(yè)進行現(xiàn)場核實，編制維修資金使用方案，經(jīng)有利害關系的業(yè)主表決同意后，報區(qū)市維修資金管理機構審核備案并組織實施。

維修金額預算在10萬元以下的由區(qū)維修資金管理機構負責審核備案，報請市維修資金管理機構劃撥資金；維修資金金額在10萬元及其以上的由區(qū)維修資金管理機構負責審核后，報市維修資金管理機構備案并劃撥資金。

維修金額預算在20萬元以下的由區(qū)維修資金管理機構負責審核備案，報請市維修資金管理機構劃撥資金；維修資金金額在20萬元及以上的由區(qū)維修資金管理機構負責審核后，報市維修資金管理機構備案并劃撥資金。

針對“應急使用”情況，《征求意見稿》提到，主要適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修、更新和改造。

有下列情形之一的，可以啟動應急維修程序：

1．物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；2．電梯發(fā)生故障影響正常使用需立即維修的；3．消防設施存在嚴重故障需立即維修的；4．建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動；5．玻璃幕墻炸裂；6．排水管道嚴重堵塞或爆裂；7．地下車庫雨水倒灌；8．其他可能造成人身安全事故的緊急情況。

緊急情況下，業(yè)主委員會或轄區(qū)街道辦事處可以依法申請使用維修資金；尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會失效的，由街道辦事處、居委會組織代為維修，維修資金申請由街道辦事處、居委會實施。（青島日報／觀海新聞記者 王冰潔）

附《征求意見稿》原文：

關于進一步明確房屋專項維修資金

使用、退款有關問題的通知

（征求意見稿）

根據(jù)《山東省住宅專項維修資金管理辦法》《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》有關規(guī)定，結合我市房屋專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）使用實際，現(xiàn)將有關工作通知如下：

一、優(yōu)化一般使用、應急使用工作流程

（一）一般使用

涉及全體或者部分業(yè)主的，臨時發(fā)生并需要在較短時間內完成的共有部分以及建筑物及其附屬設施的維修、更新和改造。業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會或業(yè)主委員會失效的，由屬地居委會代行職責，下同）或由相關業(yè)主全權委托物業(yè)服務企業(yè)作為實施主體。接到業(yè)主報修或者發(fā)現(xiàn)問題后，由業(yè)主委員會或由其委托物業(yè)服務企業(yè)進行現(xiàn)場核實，編制維修資金使用方案，經(jīng)有利害關系的業(yè)主表決同意后，報區(qū)市維修資金管理機構審核備案并組織實施。具體使用程序附后（附件1）。

維修金額預算在10萬元以下的由區(qū)維修資金管理機構負責審核備案，報請市維修資金管理機構劃撥資金；維修資金金額在10萬元及其以上的由區(qū)維修資金管理機構負責審核后，報市維修資金管理機構備案并劃撥資金。

（二）應急使用

主要適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修、更新和改造。

有下列情形之一的，可以啟動應急維修程序：

1．物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

2．電梯發(fā)生故障影響正常使用需立即維修的；

3．消防設施存在嚴重故障需立即維修的；

4．建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動；

5．玻璃幕墻炸裂；

6．排水管道嚴重堵塞或爆裂；

7．地下車庫雨水倒灌；

8．其他可能造成人身安全事故的緊急情況。

緊急情況下，業(yè)主委員會或轄區(qū)街道辦事處可以依法申請使用維修資金；尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會失效的，由街道辦事處、居委會組織代為維修，維修資金申請由街道辦事處、居委會實施。具體使用程序附后（附件2）。

維修金額預算在20萬元以下的由區(qū)維修資金管理機構負責審核備案，報請市維修資金管理機構劃撥資金；維修資金金額在20萬元及以上的由區(qū)維修資金管理機構負責審核后，報市維修資金管理機構備案并劃撥資金。

（三）有關使用要求

采取維修資金一般使用的業(yè)主委員會、街道辦事處、業(yè)主個人或由業(yè)主委員會、相關業(yè)主全權委托的物業(yè)服務企業(yè)，應當選聘具有相應能力的單位，進行工程施工、驗收、造價決算等工作。一次性使用維修資金金額超過10萬元及以上的，應當經(jīng)過工程監(jiān)理、審計機構等第三方機構的審核，有關機構的選取由業(yè)主委員會、轄區(qū)街道辦事處向轄區(qū)維修資金管理銀行申請實施，由轄區(qū)維修資金管理銀行無償提供相關服務；如業(yè)主委員會、街道辦事處決定選擇有償?shù)谌綑C構服務的，相關費用計入維修和更新、改造成本。一次性使用維修資金金額低于10萬元的可參照執(zhí)行。

采取應急使用的維修工程費用撥付后，業(yè)主委員會、居委會、街道辦事處應當將下列材料在物業(yè)服務區(qū)域內明顯位置進行不少于5天的公示。

1．維修、更新、改造方案；

2．工程決算報告；

3．工程驗收合格證明；

4．涉及戶數(shù)和清冊、分攤方案；

5．維修資金管理機構認為按照規(guī)定應該公示的其他材料。

注：有關第三方機構的聘請可參照一般使用規(guī)定。

相關業(yè)主在公示中提出異議的，由業(yè)主委員會、居委會、街道辦事處組織異議人與維修單位協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

二、維修資金退款

（一）全額退款情形

與開發(fā)商協(xié)商取消交易的（“一手房”退款）；買賣雙方取消交易的（“二手房”退款）；重復交款的；由于信息錯誤導致錯誤交存維修資金的（如房產(chǎn)證地址與登記系統(tǒng)不符等）、房屋拆遷注銷或滅失退款的；符合免交或緩交規(guī)定的；房改房退款的（在有關新政策實施前暫屬于緩交存范圍）。

（二）差額退款情形

預測面積與房產(chǎn)證實測面積不符的；未設立電梯或配備電梯且未設地下車庫的底層房屋；誤按有電梯標準交存的；合戶及分戶退款的；贈與和繼承退款等。退款流程附后（附件3）。

（三）返還流程

符合以上情形之一的，申請人可以向轄區(qū)維修資金管理機構申請返還已經(jīng)交存的全部或部分維修資金，經(jīng)區(qū)維修資金管理機構審核同意后，提請市維修資金管理機構劃款。

三、有關要求

為確保工作流程優(yōu)化后的材料審核質量和資金使用安全，各區(qū)維修資金管理機構應加強組織領導，強化機構建設，配齊專職人員；未達到人員配別的應當及時向區(qū)政府有關部門提請配備完善。同時，積極組織工作人員加大業(yè)務培訓力度，加強作風紀律建設。積極宣傳維修資金相關政策，定期協(xié)同街道辦事處和物業(yè)主管部門組織業(yè)主、業(yè)主委員會、居委會、物業(yè)服務企業(yè)等進行維修資金業(yè)務知識培訓，暢通維修資金使用渠道。按照“誰審批，誰負責”“誰主管，誰負責”的原則，確保責任落實到位，發(fā)現(xiàn)問題及時予以糾正。

本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行。即墨區(qū)、膠州市、平度市、萊西市可參照執(zhí)行。

附件1

青島市房屋專項維修資金一般使用流程

一、制定使用方案

業(yè)主向物業(yè)服務區(qū)域業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會或業(yè)主委員會失效的，由屬居委會代行職責，下同）或向經(jīng)業(yè)主委員會授權委托的物業(yè)服務企業(yè)，提出房屋維修申請，由業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)制定《房屋維修和更新、改造方案》（以下簡稱“使用方案”，可從（http：／／sjw．qingdao．gov．cn）下載）；未實施物業(yè)管理的，由業(yè)主委員會或相關業(yè)主制定使用方案。

二、公示

使用方案應當在物業(yè)服務區(qū)域明顯位置公示不少于7日，經(jīng)有專有部分面積占三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)業(yè)主同意。

三、申請

維修資金使用方案制定人持下列資料到區(qū)維修資金管理機構提交申請：

（一）《房屋維修和更新、改造方案》；

（二）《房屋維修和更新、改造方案書面確認明細表》；

（三）《房屋專項維修資金使用申請表》。

注：業(yè)主委員會或經(jīng)業(yè)主委員會授權委托的物業(yè)服務企業(yè)，可登陸維修資金管理系統(tǒng)申請辦理相關業(yè)務。

四、審核

區(qū)維修資金管理機構接到申請后應在3個工作日內完成以下審核工作：

1．現(xiàn)場勘查需要維修的共用部位、共用設施設備的基本情況；

2．確定是否符合專項維修資金使用范圍；

3．分攤范圍及分攤方式是否符合有關規(guī)定；

4．其他所需審核的情況。

五、簽訂合同，組織施工

經(jīng)區(qū)維修資金管理機構審核后，由區(qū)維修資金管理機構通知使用方案制定人選擇有相應能力的施工單位，簽訂施工合同，并將施工合同報送至區(qū)維修資金管理機構備案。經(jīng)區(qū)維修資金管理機構報請市維修資金管理機構將使用方案工程預算資金的70％從物業(yè)服務區(qū)域分戶賬中相應核減資金劃轉至施工單位。

（注：施工單位分為兩種情況，一是10萬元及以上的維修工程應當選擇具有相應資質的企業(yè)進行維修，并需審核企業(yè)的法人營業(yè)執(zhí)照、資質等信息；二是10萬元以下的維修工程可參照執(zhí)行。）

一次性使用維修資金金額超過10萬元及以上的，應當經(jīng)過工程監(jiān)理、審計機構等第三方機構的審核，并由其出具的相應報告。有關機構的選取由業(yè)主委員會、街道辦事處向轄區(qū)維修資金管理銀行申請實施，轄區(qū)維修資金管理銀行無償提供相關服務；如業(yè)主委員會、街道辦事處決定選擇有償?shù)谌綑C構服務的，相關費用計入維修和更新、改造成本。一次性使用維修資金金額低于10萬元的可參照執(zhí)行。

六、驗收

業(yè)主委員會或經(jīng)業(yè)主委員會授權委托的物業(yè)服務企業(yè)，應當邀請區(qū)維修資金管理機構、街道辦事處、相關業(yè)主代表對工程質量進行驗收并簽署《房屋維修和更新、改造工程驗收報告》。

經(jīng)驗收合格后，一次性使用維修資金金額低于10萬元的維修工程，由區(qū)維修資金管理機構審核備案后，通過維修資金管理系統(tǒng)將《房屋專項維修資金劃撥通知單》上傳至市維修資金管理系統(tǒng)，市維修資金管理系統(tǒng)直接將尾款從物業(yè)服務區(qū)域分戶賬中相應核減資金劃轉至施工單位；一次性使用維修資金金額超過10萬元及以上的維修工程，由區(qū)維修資金管理機構審核后通過維修資金管理系統(tǒng)將《房屋專項維修資金劃撥通知單》、工程款發(fā)票和《資金劃撥清冊》等影像資料上傳至市維修資金管理機構，市維修資金管理機構備案后將尾款從物業(yè)服務區(qū)域分戶賬中相應核減資金劃轉至施工單位。

附件2

青島市房屋專項維修資金應急使用流程

一、申請使用

具備應急使用條件的，由業(yè)主委員會或轄區(qū)街道辦事處、居委會審定后，由業(yè)主委員會或轄區(qū)街道辦事處、居委會同步組織選定施工企業(yè)開展維修和更新、改造。同時，填寫《房屋維修資金應急使用申請表》《房屋維修資金應急使用方案》（可從（http：／／sjw．qingdao．gov．cn）下載），由區(qū)維修資金管理機構1日內審核備案后（注：維修金額預算在20萬元以下的由區(qū)維修資金管理機構負責審核備案，報請市維修資金管理機構劃撥資金；維修資金金額在20萬元及以上的由區(qū)維修資金管理機構負責審核后，報市維修資金管理機構備案并于1日內劃撥資金），報市維修資金管理機構備案并劃撥資金。市維修資金管理機構將使用方案工程預算資金的70％從物業(yè)服務區(qū)域分戶賬中相應核減資金劃轉至施工單位。

二、驗收

業(yè)主委員會或轄區(qū)街道辦事處，應當邀請區(qū)維修資金管理機構、相關業(yè)主代表對工程質量進行驗收并簽署《房屋維修和更新、改造工程驗收報告》。

經(jīng)驗收合格后，維修金額預算在20萬元以下的由區(qū)維修資金管理機構負責審核備案，報請市維修資金管理機構劃撥資金，市維修資金管理機構將尾款從物業(yè)服務區(qū)域分戶賬中相應核減資金劃轉至施工單位。維修資金金額在20萬元及以上的由區(qū)維修資金管理機構負責審核后，報市維修資金管理機構備案并劃撥資金，市維修資金管理系統(tǒng)直接將尾款從物業(yè)服務區(qū)域分戶賬中相應核減資金劃轉至施工單位。

三、公示

應急使用的維修工程費用撥付后，業(yè)主委員會、居委會、街道辦事處應當將下列材料在物業(yè)服務區(qū)域內明顯位置進行不少于5天的公示。

1．維修、更新、改造方案；

2．工程決算報告；

3．工程驗收合格證明；

4．涉及戶數(shù)和清冊、分攤方案；

5．維修資金管理機構認為按照規(guī)定應該公示的其他材料。

相關業(yè)主在公示中提出異議的，由業(yè)主委員會、居委會、街道辦事處組織異議人與維修單位協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

附件3

青島市房屋專項維修資金退款流程

一、受理地點

各區(qū)維修資金管理機構。

二、到場人員

房屋產(chǎn)權人（房屋產(chǎn)權人為房屋不動產(chǎn)證書中產(chǎn)權人一欄中所涉及的所有相關人員）、交款人（交款人為維修資金票據(jù)交款業(yè)主一欄中所涉及的所有相關人員），新建商品房產(chǎn)權人原則上為開發(fā)建設單位。

三、所需材料及條件

（一）《房屋專項維修資金返還申請表》（可從（http：／／sjw．qingdao．gov．cn）下載），

（二）雙方業(yè)主或經(jīng)辦人或被委托人身份證原件、復印件（留存）；

（三）房產(chǎn)證原件（僅限存量房需要提供）；

（四）維修資金票據(jù)第三、四聯(lián)（差額退款僅需第四聯(lián)）。同時提供返還申請人本人姓名開戶的銀行借記卡（一類卡），維修資金為多人共同交存的，必須明確退至其中一人賬戶；

（五）保證該房屋為未網(wǎng)簽或已撤銷網(wǎng)簽。

四、特殊情況需提供的材料

（一）票據(jù)丟失，青島日報等媒體登報聲明作廢后，提供報紙一份；

（二）一方或雙方人員不能到場，委托人出具的授權委托書（附個人身份信息）或法院判決裁定書（判決書里明確維修資金返還人）；

（三）房屋地址發(fā)生變更，公安派出所出具的地址變更證明（可通過登記系統(tǒng)影像資料等途徑共享查詢）；

（四）老弱病人因身體原因不能到場，由轄區(qū)機構工作人員上門服務，現(xiàn)場辦理；

（五）一方或雙方人員為未成年人：可由監(jiān)護人攜帶出生證明（或戶口簿）及身份證代為辦理；

（六）如因房屋拆遷征收或拆分合并導致滅失：需提供市不動產(chǎn)登記部門出具的滅失注銷證明。

五、材料審核

各區(qū)維修資金管理機構受理材料：

（一）審核材料是否齊全、符合要求；

（二）新建商品房由各區(qū)工作人員通過青島網(wǎng)上房地產(chǎn)落實房屋的網(wǎng)簽狀態(tài)，保證此房屋為未網(wǎng)簽或已撤銷網(wǎng)簽，如已網(wǎng)簽則不予受理；

（三）存量房需聯(lián)系市機構工作人員，落實是否已過戶，如已過戶不予受理。

六、資金劃撥

經(jīng)區(qū)機構審核無誤后，將《房屋維修資金劃撥通知單》通過系統(tǒng)上傳。市維修資金管理機構于3個工作日內，將上述款項從相關業(yè)主分戶賬中進行核減或核銷。