青島日報社/觀海新聞2月21日訊 “房住不炒”依然是整個“十四五”時期樓市政策的主基調(diào)。在行業(yè)回歸理性發(fā)展的過程中，購房者多持觀望態(tài)度，青島樓市成交量的下滑帶動房價繼續(xù)下調(diào)。

今天上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。今年1月份，青島新建商品住宅銷售價格連續(xù)第4個月出現(xiàn)環(huán)比下降趨勢，環(huán)比降0.4%，降幅擴大0.3個百分點；比去年同期上漲3.7%，同比漲幅回落0.7個百分點。二手住宅銷售價格連續(xù)第5個月回調(diào)，環(huán)比降幅0.2%，比上月提升0.1個百分點；同比去年上漲1.1%，漲幅回落0.1個百分點。

數(shù)據(jù)：銷量降溫持續(xù)，價格連連回調(diào)

對比數(shù)據(jù)可以看出，今年1月份青島房價走勢與全國總體趨勢一致。1月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比降勢減弱，同比漲幅總體回落。

分戶型情況來看，青島新房各類戶型環(huán)比價格均呈現(xiàn)下降趨勢，90平米及以下、90-144平方米、144平方米以上戶型環(huán)比分別下降0.1%、0.6%和0.1%；三類戶型同比漲幅分別為3.5%、3.4%、4.5%，漲幅均比上月有回落。

二手房方面，亦出現(xiàn)各類戶型環(huán)比均下降趨勢。90平方米及以下、90-144平方米和144平方米以上戶型環(huán)比分別下降0.2%、0.1%和0.2%；三類戶型同比價格均上漲，漲幅分別為1.6%、0.4%和1.8%，漲幅均比上月回落。

在一系列宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下，商品住宅銷售量自去年下半年出現(xiàn)明顯下降，由此帶動房價的連連回調(diào)。

青島貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月新房成交量環(huán)比、同比齊降。1月新房成交9007套，受節(jié)前消費壓縮影響，環(huán)比2021年12月（11238套）下跌19.9%；同比2021年1月成交量（10694套）下跌15.8%。其中，新房住宅成交7256套，環(huán)比下降15.6%。

二手房方面，今年1月，青島二手房成交1771套，較2021年12月成交量（2297套）下降23%；同比2021年1月成交量（5867套）下跌69.8%，降幅較大。

從購房需求來看，剛需置業(yè)占主流，改善需求抬頭。1月，剛需段（100平方米以內(nèi)）成交占比約在72.8%，與去年12月相比有小幅下降；100平方米以上的成交占比環(huán)比有小幅上升，改善住房需求抬頭。

作為新年首月，1月樓市熱點頻出。1月17日，央行宣布21個月來首次“降息”，1年期LPR降10個基點調(diào)整為3.70％，5年期以上LPR下降5個基點，調(diào)整為4.6％。另外，1月20日全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上強調(diào)了“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”等關(guān)鍵詞。青島貝殼研究院分析認為，從1月份成交數(shù)據(jù)來看，市場調(diào)整還需一段時間。  ?

分析：行業(yè)規(guī)?；疽婍?下半年或企穩(wěn)回升

克而瑞研究中心對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體研究分析指出，經(jīng)過長達20余年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生天翻地覆的變化，集中體現(xiàn)在以下兩個方面：

其一，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模基本見頂。2000-2021年，全國商品房銷售面積由1.9億平方米躍升至17.9億平方米，凈增長8.6倍。2017年至今，行業(yè)規(guī)模已連續(xù)5年保持在17億平方米歷史高位。長期來看，行業(yè)規(guī)模迭創(chuàng)新高并非市場常態(tài)，進入“零增長時代”乃至下行通道將是大勢所趨。

其二，貨幣過度超發(fā)，但對房地產(chǎn)行業(yè)拉動力依次遞減。2000-2021年，M1供應(yīng)量由5.3萬億元躍升至64.7萬億元，凈增長11.2倍，成為房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模持續(xù)上行的重要因素。但由于貨幣政策刺激的遞減效應(yīng)，其對房地產(chǎn)行業(yè)拉動力大幅減弱。例如2009年四季度，M1供應(yīng)量累計同比增速達到30％以上，商品房銷售面積單月同比增速則達到70％以上。反觀2020年四季度，M1供應(yīng)量累計同比增速保持在10％附近，商品房銷售面積單月同比增速則回落至15％以內(nèi)。

在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，未來房地產(chǎn)金融政策將精準收放，既要支持居民自住及改善性購房消費，支持房企合理融資需求，更要堅決遏制房地產(chǎn)“過度金融化”問題死灰復(fù)燃，真正將房企負債率、居民杠桿率平穩(wěn)調(diào)降到相對合理的水平，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。

綜合多方面因素考量，房地產(chǎn)行業(yè)目前還較難開啟新一輪的上行周期，行業(yè)銷售規(guī)模整體將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢。短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力，尤其是2022年上半年，不少城市市場觀望情緒依舊濃重，成交或?qū)⒈３衷谳^低水平，且受去年同期極高基數(shù)影響，同比跌幅或?qū)⑦M一步擴大。但隨著市場信心逐漸恢復(fù)，下半年市場或?qū)⒄w好于上半年，屆時成交有望企穩(wěn)回升，同比跌幅或?qū)⒚黠@收窄乃至轉(zhuǎn)正。（青島日報/觀海新聞記者 劉蘭星）