大眾網(wǎng)·海報新聞記者 沈童 儀首歌 濟南報道

2月21日，有媒體報道稱，四大行均已下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。此消息一出迅速引發(fā)市場關(guān)注。隨后，杭州也傳出其房貸利率下調(diào)的消息，首套、二套房按揭利率均迎來下調(diào)，目前，各大銀行首套房利率基本穩(wěn)定在5．6％－5．65％，個別銀行最低可以做到5．5％，二套房利率則普遍在5．85％左右。同時，銀行放款速度也明顯加快，個別銀行放款周期只需要5個工作日。

除了熱門城市，此前也有部分地區(qū)傳出新房首付比例下調(diào)的消息：廣西南寧發(fā)布公積金貸款新規(guī)，二套房貸款首付比例降為30％，首套房公積金貸款最高額度調(diào)整至70萬元，二套房公積金貸款最高額度調(diào)整至60萬元；重慶、贛州部分銀行也將首套房首付比例按20％執(zhí)行。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前至少有8個城市下調(diào)首付比例至20％。

伴隨著上述消息的持續(xù)發(fā)酵，樓市將迎來新一輪上漲的聲音也不絕于耳。那么，房價真的會像人們所猜測的那樣低位反彈嗎？對此，大眾網(wǎng)·海報新聞記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士和專家學(xué)者。

首付比例下調(diào)的均為非限購城市 專家：屬“因城施策”、局部的正常操作

山東師范大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任程道平分析說：“房貸利率下調(diào)，對房價可能會有一定的作用，但是作用不大，不要過度解讀。而首付比例下調(diào)，對于購房者來說，相對更為有效?！蓖瑫r他還表示，目前實行首付比例下調(diào)的城市還屬少數(shù)，屬于局部調(diào)整，其目的還是促進(jìn)房地產(chǎn)市場走向平穩(wěn)健康的發(fā)展。

對此，濟南房產(chǎn)網(wǎng)大客戶事業(yè)部總經(jīng)理柳廉恒也表示認(rèn)同，“目前，三四線城市去庫存壓力相對較大，但其實這是在符合國家規(guī)定范圍內(nèi)的正常操作，滿足我們購房者合理購房的一些措施?！?/p>

仔細(xì)盤點此輪首付比例調(diào)整的城市不難發(fā)現(xiàn)，這些城市均為非限購城市。且依然符合2016年央行“在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25％，各地可向下浮動5個百分點”的規(guī)定，屬于“因城施策”下的合理調(diào)整。

而廣州地區(qū)房貸利率的下調(diào)也應(yīng)證了這一點。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受海報新聞記者采訪時表示，此次廣州本地區(qū)房貸利率的調(diào)整可以確定的是，屬于銀行自主行為，并非是全國層面的降息行動。自LPR（貸款基礎(chǔ)利率）改革以后，監(jiān)管層強調(diào)金融政策要堅持“一城一策”的姿態(tài)，即在LPR的頂層框架下（首套房不低于LPR，二套房不低于LPR＋60個基點），各地商業(yè)銀行可以自主確定首套房和二套房的利率水平。

而對于廣州房地產(chǎn)市場而言，李宇嘉認(rèn)為，供求關(guān)系無疑是此次房貸利率調(diào)整的主要因素。

數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，廣州新房成交不足6000套，遠(yuǎn)低于2016年以來月均8000套－9000套的水平，而二手住宅成交（自助網(wǎng)簽＋中介網(wǎng)簽）7014套，同比大減55．4％，且自2021年5月份以后一直在5000套－7000套的低位徘徊。

“當(dāng)市場整體成交量下行后，對按揭的需求自然就會下降，按揭供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致利率下降，銀行要做生意，自然只能降低利率。疊加近期按揭額度有所增加，利率下降也在情理之中?！崩钣罴伪硎荆?021年前三季度，由于廣州房價過快上漲，在額度管控和信貸政策“一城一策”的模式下，按揭利率連續(xù)攀升。當(dāng)前，在當(dāng)前穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)的新格局下，按揭利率過高阻礙了市場穩(wěn)定和住房消費，適當(dāng)下調(diào)利率也是市場迫切需要的。

此外，從剛剛發(fā)布的70城房價指數(shù)看，廣州新房價格環(huán)比上漲0．5％，一改此前的下跌態(tài)勢。李宇嘉預(yù)計，主流銀行或?qū)⒊掷m(xù)下調(diào)按揭利率，對交易和市場需求的活躍度均有較大影響，后續(xù)市場將回到正常時期的交易水平。

房貸利率下調(diào)、首付比例下調(diào)，利好誰？

房貸利率下調(diào)對于剛性購房者來說，無疑是一大利好。

柳廉恒告訴記者：“對于新房市場來說，給購房者的門檻稍微降低了一些，對于預(yù)算有限的、剛性購房者來說，會減輕一定的資金壓力。雖然從總房款來看，首付比例下降，意味著購房者貸款的比例會增大，但伴隨著貸款利率的下調(diào)，也會減輕購房者的購房壓力，包括已經(jīng)購房的貸款客戶，都是利好的消息?！?/p>

近年來，隨著國家房住不炒政策的貫徹落實，部分購房者對于買房一直處于觀望狀態(tài)，而經(jīng)過6年多的政策調(diào)控，已經(jīng)被擱置的購房意愿也有了一定的釋放。

柳廉恒介紹說：“從年后這一段時間段來看，客戶的咨詢量和看房量有了明顯的上升。尤其2021年下半年，受到政策影響，濟南房地產(chǎn)市場處于低谷期，購房量下滑將近30％。節(jié)后明顯上升。近一段時間來看，客戶咨詢量大約上升了10％－20％。這時候大家可能會提出疑問，房價是否會上揚？但是根據(jù)我們的數(shù)據(jù)來看，還是保持平穩(wěn)狀態(tài)?！?/p>

此外，值得注意的是，目前全國不少城市銀行對于房貸放款速度有所加快。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的103個城市中平均放款周期不足40天，一線城市中，北京、廣州、上海均較上月縮短，北京、廣州較上月加快了一個月；杭州、武漢、南京、成都、無錫、嘉興等二三線城市放款速度也加快了一個月以上。目前包括北京、深圳在內(nèi)，近四成的城市放款周期不足一個月。

而房貸利率的下調(diào)、部分城市首付比例的下降，以及銀行對于房貸放款速度的加快，對于開發(fā)商來說也形成一定程度利好，這意味著其能夠加速資金回籠。

“房住不炒”，“穩(wěn)”字當(dāng)頭

值得注意的是，2月24日，國新辦舉行推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行方面，將保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調(diào)控政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性。繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

不難看出，當(dāng)前，政府對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展堅持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，穩(wěn)中求進(jìn)，而當(dāng)前為了避免房地產(chǎn)市場過快下滑出臺的一些舉措，目的不是再讓市場通過暴漲來紓困，而是實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

程道平表示：“過度剎車和一味的刺激升溫都會給房地產(chǎn)市場帶來不良影響，從超大城市到三四線城市，不同城市所面臨的情況不盡相同，將來樓市政策的差異化或許會越來越明顯，政策方案應(yīng)因城施策、區(qū)別對待?！?/p>