有的開發(fā)商在與購房人簽合同時，往往告訴購房人：他們用的是政府標(biāo)準(zhǔn)合同，不能修改。 專家提醒您———別被標(biāo)準(zhǔn)合同唬住 簽訂購房合同的重要性，大多數(shù)買房人已知曉。一旦買房人簽訂了對自己不利的合同，常常有兩種結(jié)果：一種是不違反法律的約定，只能按合同約定辦理； 另一種情況，違反法律的約定，雖從法理上說是無效條款，但這種無效往往需要法院的判定才能最終落實(shí)，而一些相關(guān)的法律，特別是一些政府部門的規(guī)范性文件是否適用，完全取決于法官的自由裁量，購房人經(jīng)常感到有怨無處訴，只能忍氣吞聲。目前的現(xiàn)實(shí)告訴購房人，要想減少被動，首先應(yīng)在簽合同時多加小心，避免誤入合同陷阱。針對上述情況，購房專家劉宏誠根據(jù)2003年最新的政策變化，重新撰寫了自己對簽訂購房合同的體會，本刊將在“購房課堂”欄目中陸續(xù)刊登，希望能對讀者們簽好購房合同有所幫助。 別被“標(biāo)準(zhǔn)合同”唬住 房地產(chǎn)商在與購房人簽合同時，往往會把自己填好空的合同及自己寫的“補(bǔ)充協(xié)議”一起交給購房人，并告訴購房人：他們用的是政府標(biāo)準(zhǔn)合同，不能修改，作為購房人千萬不要被唬住。印有“北京市國土資源和房屋管理局制”字樣的合同是政府統(tǒng)一印制的，但合同中的空白處如果已經(jīng)填寫好，則是房地產(chǎn)商自己填寫的，補(bǔ)充協(xié)議也是房地產(chǎn)商自己印的。房地產(chǎn)商可以在《合同》中對填空做出選擇，可以寫補(bǔ)充協(xié)議，購房人也同樣有權(quán)利要求對填空重新選擇，要求采用自己寫的補(bǔ)充協(xié)議或雙方協(xié)商一致的補(bǔ)充協(xié)議。 合同是當(dāng)事人對雙方意愿的表達(dá)，作為政府，只要當(dāng)事人自己簽訂的合同內(nèi)容不違反法律，就不會加以干預(yù)。政府出臺《商品房買賣合同示范文本》，印制統(tǒng)一合同，并非是要搞格式合同，限制當(dāng)事人的自主決定，而是希望能對大部分從來沒有簽訂過合同的人不知如何下手提供幫助和保護(hù)。示范文本對購房人來講并非是不利的“格式化”合同，對購房人不利的是房地產(chǎn)商做過手腳后(填好空和寫好補(bǔ)充協(xié)議)的合同。 另外要提醒購房者注意的是，從20世紀(jì)90年代初至今，除了房地產(chǎn)商自己印的購房合同外，北京市印有“北京市房地產(chǎn)管理局制”的內(nèi)、外銷商品房《預(yù)售契約》和《銷售契約》不少于10種，國家也出過兩次《示范文本》。因此，購房人在簽購房合同前最好先查清現(xiàn)在使用的合同樣本并復(fù)印一份，在簽合同時拿出來和房地產(chǎn)商提供給您的合同對一對，看看有沒有被偷梁換柱。購買現(xiàn)房，房地產(chǎn)商可以不使用北京市統(tǒng)一合同樣本，購房人也可以用統(tǒng)一合同樣本進(jìn)行比較，讓房地產(chǎn)商解釋清楚區(qū)別在哪兒？避免談判前先把自己置于不利地位。 購房人在合同談判時往往處于不利地位，首要原因是先付了“定金”。 售樓人員過去會用建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》游說購房人付出定金，今后售樓人員還會用《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》對購房人進(jìn)行繳納定金的游說?！ ?/p> 但筆者提醒購房人注意的是，上述兩個辦法還有最新的高法司法解釋無一不在用詞上回避了“定金”二字，原因是行政法規(guī)也好、司法解釋也好，都無法逾越《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金”的法律條文規(guī)定。而房地產(chǎn)商的認(rèn)購書幾乎一致的將認(rèn)購款寫成“定金”。售樓人員也從來不肯告訴購房者那些辦法和司法解釋在預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用可退規(guī)定的后面還有一句話：“當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！? 購房人一定要清楚，錢放在自己口袋時，您在售樓人員眼里是“爺”，是“奶”，簽認(rèn)購書前一定要充分利用自己這時的有利地位，先向售樓人員要正式合同和補(bǔ)充協(xié)議看看里面的條款您是否基本接受，并要求房地產(chǎn)商一定在認(rèn)購書上白紙黑字寫明：“買方在支付()金(叫什么金都行，但一定不要寫“定金”)后與賣方不能就所購房屋合同或補(bǔ)充協(xié)議條款達(dá)成一致時，買方隨時可以要求賣方退還已交款項(xiàng)，賣方應(yīng)在接到買方要求( )日內(nèi)(法定節(jié)假日順延)將上述全款退還買方?！狈駝t，購房人如果不肯放棄已吐出的血，就只有被售樓人員繼續(xù)牽著鼻子走了。 特約編輯：宋廣偉
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