繼地產(chǎn)市場進(jìn)入“拐點(diǎn)”后，金融風(fēng)險開始顯現(xiàn)。為減低房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的風(fēng)險系數(shù)，中國人民銀行重慶營業(yè)管理部日前決定把商業(yè)地產(chǎn)個貸的首付款提高到60%，貨款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。
7月14日，中國人民銀行重慶營業(yè)部主任楊國中在談到貨幣信貸運(yùn)行中值得關(guān)注的四大情況中，
明確提出了地產(chǎn)市場金融風(fēng)險已開始顯現(xiàn)的問題。據(jù)楊稱，由于各大商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款發(fā)放明顯下降及土地、建材價格持續(xù)上漲等因素，目前重慶市新開工的房產(chǎn)開發(fā)面積四年來首次出現(xiàn)連續(xù)兩個月負(fù)增長。樓盤供給量受到抑制，同時，市主城區(qū)出租房源與二手房房源卻開始大幅度增加，導(dǎo)致今年4月份以來，房屋租金價格和二手房轉(zhuǎn)讓價格下跌。特別值得一提的是，二手房房源結(jié)構(gòu)中清水房與期房的比重高達(dá)75%�！斑@是令人擔(dān)憂的數(shù)據(jù)�！比诵兄貞c營業(yè)部一相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。
不難看出，地產(chǎn)市場的真實購買力出現(xiàn)了“真空”，由此也就加劇了房貸的風(fēng)險，怎樣減低風(fēng)險，人行重慶營業(yè)部首先想到了供求關(guān)系失衡較大的商業(yè)地產(chǎn)。
據(jù)資料顯示，2003年我市商業(yè)用房空置面積達(dá)224.68萬平方米，高居全國第一，在今年的1——5月，情況不但未好轉(zhuǎn)，反而出現(xiàn)更甚的趨勢：5個月的時間全市商業(yè)用房竣工面積為47.07萬平方米。同比增長7.2%，而銷售僅有25.83萬平方米，同比下降了3.4%。經(jīng)數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，重慶商業(yè)用房不容樂觀，更緊要的是，重慶的商業(yè)用房還有大干快上的勢頭。
為控制固定投資增長，減少商業(yè)用房貸款對金融業(yè)的沖擊，人行重慶營業(yè)部采取提高購房者首付門檻和調(diào)升按揭的利率，實為不得已而為之。
個貸“漲水”的影響
記者從各大銀行采訪獲知，雖目前并未收到人行重慶營業(yè)部關(guān)于提高商業(yè)地產(chǎn)首付的利率上浮的文件，但大多數(shù)商業(yè)銀行對此已有了準(zhǔn)備。
在隨機(jī)采訪中記者了解到，家住渝中區(qū)的陳女士近日購買商鋪就遇到了“意外”。以前一直是向銀行貸款6成（按要求商業(yè)用房個貸只能是5成）的她，這次銀行方面卻只貸總房款的4成，多貸0.1也不行。
“銀行個貸‘漲水’一是將直接導(dǎo)致購買力下降，二是將給商業(yè)地產(chǎn)的銷售雪上加霜，由此極有可能使開發(fā)商降低單價，甩賣商鋪。購買力的下降和價格的下降考驗的是開發(fā)商的心理壓力和資金實力。開發(fā)商優(yōu)勝劣汰的洗牌進(jìn)程將加劇”。南方集團(tuán)副總裁邱朝禮分析認(rèn)為。
與邱觀點(diǎn)不太一致的人行重慶營業(yè)部一負(fù)責(zé)人稱，從短期來看是這樣，但從長遠(yuǎn)來看，個貸提高門檻將刺激空置商業(yè)用房的消費(fèi)。同時，單價將很快上升。因為個貸提高門檻的背后，銀行對開發(fā)商的待建和在建項目貸款都收緊了。由此一來，今后上市的商業(yè)用房量將下降，產(chǎn)品供給下降，給單價上揚(yáng)埋下了伏筆。
事實上，商業(yè)用房個貸“漲水”打亂了開發(fā)商的原計劃，一些原本計劃銷售的商業(yè)物業(yè)開發(fā)商在“有價無市”的狀況下，更多是把銷售變成了“出租”，或采用購房者承擔(dān)最大風(fēng)險的“返租銷售”策略。在開發(fā)商看來，賣不了一個合理利潤的價位，干脆自己裝修后出租或自己經(jīng)營。對于目前大多數(shù)開發(fā)商都采用的“返租銷售”，開發(fā)商更是情有獨(dú)鐘。
商業(yè)用房個貸提高門檻后，購房者到底該怎么辦——是持幣待購？還是乘低吸納？顯然，不同的人有不同的答案。
記者個人認(rèn)為，在國家實施宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、國家五部委（發(fā)改委、商務(wù)部、建設(shè)部、國土資源部、銀監(jiān)會）徹查商業(yè)銀行投資規(guī)模的大背景下，經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)大的購房者應(yīng)加強(qiáng)中、長期投資概念。而實力欠缺的購房者，則應(yīng)擇機(jī)出手，不宜盲目，因為市場反彈的時間無法明確。
為何拿購房者降溫？
不管此次人行重慶營業(yè)部的商業(yè)用房個貸提高門檻是出于自身資金安全著想，還是通過個貸提高門檻借機(jī)為商業(yè)地產(chǎn)“降溫”，或者二者兼而有之。但業(yè)內(nèi)的明眼人士還是看出了門道——此前銀行方面稱主要是直接向開發(fā)商“降溫”，但這次銀行方面卻欲通過市場購買力的考驗，間接的向開發(fā)商擺明商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險驟增的事實。
這樣一來，精明的開發(fā)商才感覺到了問題的嚴(yán)重性，以前要求開發(fā)商自有資金比例達(dá)到一定比例的要求，對一些善于鉆營的開發(fā)商來說是很易解決的問題。現(xiàn)在銀行方面改變策略，向開發(fā)商的“下游”截流，這無疑于開發(fā)商的“上游”少了“泄洪”的市場。如此一來，開發(fā)商在項目開工之初就會感覺到風(fēng)險，項目是否要繼續(xù)，是否要新開工項目，開發(fā)商在風(fēng)險評估方面有了更強(qiáng)的掌控力。
事實上，銀行方面也不愿已在建項目因各方面原因停建，因為，已開工項目里面已經(jīng)有了銀行的錢。而面對于未開工的新商業(yè)地產(chǎn)項目，銀行方面的態(tài)度是慎之又慎，以至于市面上有了“停止商鋪按揭貸款”的流言。
一銀行界人士稱，直接向購房者“降溫”至少有兩大利好。一是向購房者表明，商業(yè)地產(chǎn)的空置率高，投資回報將受一定的影響。二，銀行方面不鼓勵商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)貸款，商業(yè)地產(chǎn)項目的資金銀行將很難批準(zhǔn)或無法保證。目前深圳某開發(fā)商就碰到了這樣的事例：當(dāng)把一個純商業(yè)地產(chǎn)項目報到銀行申請貸款時，銀行明確予以回絕。后來，開發(fā)商將用地性質(zhì)改為集酒店、住宅、商場等綜合性用地后，銀行的態(tài)度來了個180度大轉(zhuǎn)彎。
此外，人行重慶營業(yè)部此次針對商業(yè)地產(chǎn)購房者投資激情的“降溫”，與銀監(jiān)會今年6月出臺《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引>>（征求意見稿）不無關(guān)系，該文件曾明確要求對商業(yè)地產(chǎn)個貸風(fēng)險要嚴(yán)加防范的條文
特約編輯:振強(qiáng)
