"買方市場"逐步成形 樓市"拐點(diǎn)"已經(jīng)出現(xiàn)?
即將過去的2004年，對于樓市可謂是一個極不平常的一年：在房價的一片漲聲中，從國家到包括南京在內(nèi)的各個大中城市，紛紛出臺措施，控制開發(fā)規(guī)模，抬高開發(fā)貸款門檻，抑制房價的高漲幅。南京樓市的市場供求關(guān)系也由往年的供不應(yīng)求，發(fā)
展成為總體供大于求。不少人就此認(rèn)為，南京樓市的“拐點(diǎn)”已經(jīng)到來，房價將會下降。甚至有人認(rèn)為，南京局部地區(qū)的樓市就要“崩盤”。
2004，樓市“政策”當(dāng)頭
可以說，2004年的南京樓市是在迎來一個接著一個的政策中過去的，“土根”、“銀根”雙雙緊縮。
撇開國家在金融方面出臺的如提高貸款利率等政策，僅土地方面的控制性政策就有：1月《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補(bǔ)充規(guī)定的通知》，規(guī)定綠化隔離地區(qū)建設(shè)項目用地、小城鎮(zhèn)建設(shè)項目用地、開發(fā)帶危改項目用地、國家科技園區(qū)外非生產(chǎn)加工型一般性高科技項目用地，將停止協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)；3月《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法臨察工作的通知》，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓；5月《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，將經(jīng)濟(jì)適用住房面積嚴(yán)格控制在中小套型，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右；7月《關(guān)于加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管理有關(guān)問題的通知》，決定不再頒發(fā)臨時國有土地使用證；10月《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定》出臺。
南京則先后出臺了限制期房炒作、一房清、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理、查處違法房地產(chǎn)廣告二手房聯(lián)合維權(quán)、規(guī)范二手房中介行為、推出房屋租賃合同文本、提高公積金個貸最高額度、開通網(wǎng)上房地產(chǎn)加強(qiáng)樓盤銷售信息的公示、包括小區(qū)車庫在內(nèi)的商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓問題的若干規(guī)定等一系列政策，并且還加強(qiáng)了商品房銷售人員培訓(xùn)，力求培育樓市有效需求，促使樓市健康發(fā)展，防止房價非正常增長。
“買方市場”逐步成形
眾多政策約束之下，2004年南京房地產(chǎn)開發(fā)投資在經(jīng)過一季度的過快增長后，二季度理性回落，三季度以來呈平穩(wěn)增長態(tài)勢。1-11月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資248.03億元，同比增長58.2%，占同期全市固定資產(chǎn)投資的23.4%，比例相對合理。而南京70多家開發(fā)商在競爭中出局，另有百十家無事可做，連一個平方米的房子也沒有開發(fā)出來。
與此同時，樓市供求關(guān)系也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，供應(yīng)量和銷售量的比率逐月拉大。
2003年，南京商品房供銷比為0.8：1，供不應(yīng)求矛盾較為突出，導(dǎo)致房價快速上漲。而2004年，商品房供應(yīng)量連續(xù)3個季度保持較快增長。1-11月份，全市商品房累計上市984.82萬平方米(其中江南八區(qū)571.78萬平方米)，同比增長65.19%；同期的全市商品房銷售量累計732.12萬平方米(其中江南八區(qū)451.87萬平方米)，同比增長15.87%，供銷比進(jìn)一步拉大到了將近1.35：1。
房價仍在看漲
存一個接一個新政的狂轟之下，在一片對樓市多空的眾說紛紜當(dāng)中，持幣觀望者增多了。然而，急切呼喚房價能降下來的購房人卻發(fā)現(xiàn)，南京房價不僅沒有降下來，反而還在往上躥。奧體片區(qū)房價從去年底的4500元／平方米，一下上漲到6500元／平方米以上；主城區(qū)6000元／平方米以下的房子已難覓蹤影，每平方米萬元以上的樓盤接二連三出現(xiàn)。自從南京網(wǎng)上房地產(chǎn)開通以來的一個多星期里，江南八區(qū)的一手住宅每日交易均價屢屢突破6000元／平方米。
從權(quán)威部門對南京樓市的統(tǒng)計分析來看，2004年前11個月南京一手住宅價格漲幅逐步趨緩，開始進(jìn)入平穩(wěn)增長期。從單月看，7月、10月、11月份房價環(huán)比(每個月與上月相比)漲幅甚至還出現(xiàn)了略為下降的情況。然而，即使加上經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價商品房，政府也加快了“三房工程”建設(shè)，進(jìn)一步優(yōu)化了房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，一定程度上平抑了房地產(chǎn)市場價格，但是1-11月份，全市一手住宅均價為每平方米4088元，仍較1月份的均價僅上漲10.5%。這個漲幅雖然低于去年的同期水平�？墒牵匀皇沟脴鞘小肮拯c(diǎn)”之說顯得有些脆弱。
明年樓市仍將供大于求
2004年房價沒有出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，未免讓人有些失望。如果非要說2004年南京樓市“拐”了“點(diǎn)”：那只能是供求關(guān)系顛倒了。明年的供求關(guān)系會出現(xiàn)怎樣的變化?讓我們先來預(yù)估一下供應(yīng)量和需求量。
最近的南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，8月1日以后新批上市且入網(wǎng)銷售的102個樓盤中，目前可售套數(shù)還有1.6萬多套，可售面積160多萬平方米。據(jù)分析，由于今年剩下的時間僅有一個多星期，因此，這160多萬平方米的面積中，估計會有約100萬平方米的供應(yīng)量將留到明年繼續(xù)銷售。當(dāng)然，這其中還不包括今后批準(zhǔn)上市、沒有入網(wǎng)銷售樓盤的可售面積。
而在今年前11個月累計上市的984.82萬平方米商品房中，同期商品房累計銷售量為732.12萬平方米。按照進(jìn)入12月份以來的供應(yīng)和銷售情況看，今年全市的供應(yīng)量可達(dá)1000萬平方米，銷售量達(dá)到800萬平方米也應(yīng)該不成問題。那么，用上市量減去銷售量，今年將有約200萬平方米總量的“存量商品房”要進(jìn)入明年銷售。另有權(quán)威部門預(yù)測，南京今年商品房的施工面積將首次突破2000萬平方米；這表明除去今年已批準(zhǔn)上市銷售的大約1000萬平方米商品房，今年的施工面積中，又將有大約lOOO萬平方米的總量要在明年上市，從而成為明年的樓市“增量”。因此，“存量”加上“增量”，明年南京商品房市場的總供應(yīng)量差不多在1200萬平方米上下。
再從需求量來看，按照江蘇省全面建設(shè)小康社會的要求，到2007年全省戶均住房面積要達(dá)到84平方米。南京當(dāng)然也不例外，根據(jù)市統(tǒng)計部門前不久所做的調(diào)查，南京城鎮(zhèn)居民戶均住房面積現(xiàn)為65.1平方米，這個戶均數(shù)字離84平方米的“小康標(biāo)準(zhǔn)”還有18.9平方米。按照南京110萬戶城鎮(zhèn)居民家庭計，在未來3年內(nèi)，樓市將有2079萬平方米的需求量。由于這是按照“小康標(biāo)準(zhǔn)”計算出來的，所以這2000多萬平方米其實是一種非�！坝病钡男枨蟆Ｈ绻偎闵厦磕甏蠹s10萬人的外來人口，實際的需求量還要大。
今年南京預(yù)計大約800萬平方米的商品房銷售量，是在國家進(jìn)行宏觀調(diào)控，進(jìn)而提高存貸款利率，南京適度放慢拆遷進(jìn)度，不少消費(fèi)者又持幣觀望的大背景下取得的。因此，今年的大量需求，事實上并沒有充分釋放出來。隨著購房人對調(diào)息的適應(yīng)度增加，觀望氣氛將有昕減弱，有效需求將會緩緩釋放。
所以，明年的總需求量大約在900萬平方米上下。商品房的供銷比仍將維持在1. 3：1上下的水平。
明年房價“拐點(diǎn)”要看開發(fā)商態(tài)度
雖然說房價是漲是跌最終由供求關(guān)系決定。比如2004年里，由于南京嚴(yán)格控制了拆遷規(guī)模，放慢了拆遷速度，按照輕重緩急、量力而行的原則，75%以上的拆遷項目，都是與十運(yùn)會有關(guān)的場館建設(shè)項目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。截至今年11月30日，全市共完成拆遷項目為37個，完成搬遷居民7431戶。今年的拆遷量明顯固落，還不到去年同期的一半。拆遷規(guī)模的合理控制，有效調(diào)控了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)總量，使因拆遷而引起的剛性需求減少近70萬平方米。但是從現(xiàn)實來看，影響房價的因素很多：諸如進(jìn)一步加息、供應(yīng)繼續(xù)放量等，都可能影響到需求的釋放。
對于今年底的這一段時期，住宅的有效需求有開始放量的跡象，開發(fā)商定價似乎也趨于理性然而，結(jié)合目前南京樓市的較高價位，即使市場仍然存在龐大的需求量，如果開發(fā)商一味地抬高房價，將導(dǎo)致市場供應(yīng)和需求脫節(jié)，從而把大量的需要改善住房條件的消費(fèi)者排除在市場大門之外。
作者：候錦陽
特約編輯：廣偉
