國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究院副所長巴曙松認為房地產(chǎn)金融多元化是必然的趨勢，開發(fā)企業(yè)應該積極擴寬新的渠道，尤其是利用老百姓的資金，既可以解決開發(fā)企業(yè)的資金困頓，也可為老百姓拓寬投資渠道。因此，應該開發(fā)新的品種和渠道讓老百姓投資房地產(chǎn)業(yè)，其中基金和信托首當其沖。
房地產(chǎn)應拓寬融
資渠道
巴曙松提到，資金在2005年內(nèi)成為影響房地產(chǎn)行業(yè)一個非常重要的因素，宏觀調(diào)控使得5萬家房地產(chǎn)企業(yè)面臨一個重新的洗牌。而記者在采訪中也明顯感受到，由于近年來銀行不斷對房地產(chǎn)開發(fā)貸款設(shè)限，開發(fā)商所依賴的資金中訂金、預付款等比例逐年增高，在今年更是超過了五成。在國家有意取消預售制度之時，開發(fā)商的這一融資渠道并非長久之計。
巴曙松認為，目前我國的銀行正在經(jīng)歷一個非常深刻的轉(zhuǎn)型，“這個轉(zhuǎn)型就是資本充足，資本充足是指銀行每做一筆貸款要配置的資本，現(xiàn)在我們銀行業(yè)整個資本充足率不到5%，未來要上升幾個點，除了大規(guī)模的擴張資本之外，一個很重要的就是進行資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整，”巴認為銀行很明顯地在大幅度減少信貸，減少相對風險比較高的開發(fā)貸款，而轉(zhuǎn)向住房貸款，風險權(quán)重相對比較低的住房按揭等環(huán)節(jié)。
“我們經(jīng)常說房地產(chǎn)開發(fā)資金多元化，現(xiàn)在對銀行的資金依賴減少了，現(xiàn)在對房地產(chǎn)行業(yè)來說很關(guān)鍵的是這扇門關(guān)上了要打開另外一扇門，包括房地產(chǎn)資金、信托等�！卑褪锼杀硎局袊氖袌霾⒉蝗辟Y金，房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺，完全可以利用大量的市民儲蓄。
巴曙松認為，對照國外房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，開發(fā)市場發(fā)展到一定階段必將啟動投資市場和證券市場，他肯定在今后的幾年里，房地產(chǎn)投資市場的形成必然促進房地產(chǎn)業(yè)的更大發(fā)展。
可促房地產(chǎn)市場升級
巴曙松認為目前國內(nèi)房地產(chǎn)公司對銀行資金的依賴已經(jīng)減到60%這個程度，已經(jīng)是國際水平了，下一個階段，應要允許房地產(chǎn)企業(yè)有新的融資渠道，尤其鼓勵專業(yè)基金和信托公司，鼓勵從老百姓處開辟新的投資房地產(chǎn)的投資品種和投資渠道。他同時認為房地產(chǎn)融資的多元化會推動中國房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，原來過分的依賴銀行的貸款，本身也并不利于整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
“他們是專業(yè)人士對專業(yè)人士”巴曙松稱房地產(chǎn)基金一般委托一些房地產(chǎn)的專家來對房地產(chǎn)項目進行投資，因此可以促進房地產(chǎn)企業(yè)改善內(nèi)部管理，進行投資質(zhì)量、戶型設(shè)計、市場的細分，從而推動中國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型和升級。他認為，屆時房地產(chǎn)市場會從散戶為主的投資者、購買者，轉(zhuǎn)向機構(gòu)投資者、專業(yè)投資者比重越來越大。早期杠桿的投資，進入到一個實力投資的階段，本身會促進中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，“這是一個必然要經(jīng)歷的調(diào)整過程，這個過程可能比較痛苦，但是是中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級必經(jīng)的一個階段�！�(高江虹)
