國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的調(diào)查結(jié)果說(shuō)，2005年四季度全國(guó)70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格小幅波動(dòng)或漲幅穩(wěn)中下降。其中，三個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過(guò)10％：呼和浩特13．7％，大連12．4％，深圳10．2％。
在這個(gè)數(shù)
據(jù)中，第四季度上海、杭州的房屋銷售價(jià)格同比漲幅比三季度分別回落4．8和2．2個(gè)百分點(diǎn)。有媒體評(píng)論說(shuō)：“上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于一個(gè)泡沫破滅階段�！�
上海，這個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)口浪尖的城市，在2005年被全國(guó)的房地產(chǎn)注視著。2005年12月被媒體報(bào)道的“團(tuán)退”事件，直接揭示了上海房?jī)r(jià)的頹勢(shì)，這個(gè)標(biāo)志甚至來(lái)不及成為心急的媒體年終盤點(diǎn)的內(nèi)容之一。
2005年12月焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉辦的一次論壇上，上海一位很敢說(shuō)的嘉賓說(shuō)，上海從年初的一日三市，到風(fēng)云突變，再到后來(lái)的草木皆兵，真是經(jīng)歷了一波三折。而與此同時(shí)，上海出現(xiàn)波動(dòng)的同時(shí)，另一個(gè)重要城市--深圳卻在經(jīng)歷幾年來(lái)的一個(gè)爆發(fā)性猛漲，真是有人歡喜有人愁。
早有經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，2005年底和2006年初是樓市的拐點(diǎn)。焦點(diǎn)pk臺(tái)為此策劃的空中大pk：現(xiàn)在是否是樓市的拐點(diǎn)？房地產(chǎn)一位重量級(jí)人物今典集團(tuán)張寶全認(rèn)為：“上海我們可以用拐點(diǎn)來(lái)表達(dá)，因?yàn)樗麄�(gè)發(fā)展的趨勢(shì)發(fā)生很大的變化，上海的房地產(chǎn)存在拐點(diǎn)，但中國(guó)的房地產(chǎn)并不存在拐點(diǎn)。”
對(duì)于房?jī)r(jià)的上升，張寶全認(rèn)為，
2004年中國(guó)房?jī)r(jià)如果增長(zhǎng)接近20％，很重要的原因不是房?jī)r(jià)在漲，而是中國(guó)政策的改變，是從毛坯房到精裝修房的交付，這個(gè)政策在2004年是最大的體現(xiàn)。我們2004年以前我們住房的交付70％以上是毛坯房的交付，那么到2004年的時(shí)候由于國(guó)家政策規(guī)定，必須交付精裝修房，所以2004年開(kāi)始我們精裝修房的交房率已經(jīng)達(dá)到了60％以上，而毛坯房交房已經(jīng)下降到30％－40％的狀態(tài)。
扣除這個(gè)因素，“我認(rèn)為它也就是漲大約7－8％，不會(huì)超過(guò)10％左右，所以這個(gè)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)實(shí)際上沒(méi)有太大的變化。我們?nèi)绻麖倪@個(gè)角度來(lái)看待問(wèn)題，或者科學(xué)的分析我們的房?jī)r(jià)，單純的從一個(gè)產(chǎn)品交付的標(biāo)準(zhǔn)如何，把平均價(jià)格的相加來(lái)認(rèn)定我們房?jī)r(jià)的上漲，這個(gè)前提是不正確的。我們科學(xué)的評(píng)定房?jī)r(jià)，比如在北京，CBD，CBD的精裝修房，去年什么價(jià)，今年什么價(jià)。我們?nèi)∈畟�(gè)，到二十個(gè)盤，然后加起來(lái)除以它，而不能把北京所有的房都加起來(lái)。這個(gè)會(huì)被誤認(rèn)為市場(chǎng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的一個(gè)變化。這個(gè)推論一定是錯(cuò)誤的。所以我并不認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)漲得很高。我認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)從2000年以后基本上屬于穩(wěn)中有升的狀態(tài)。
在2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，西部地區(qū)異軍突起，成為亮點(diǎn)。據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)透露，西部地區(qū)增長(zhǎng)53％�！叭绻麤](méi)有西部地區(qū)新開(kāi)工的增長(zhǎng)，西部地區(qū)用大量的開(kāi)工去彌補(bǔ)了東部地區(qū)的下降，全國(guó)所有的指數(shù)都將是全面下降”。北京今年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了21％，比去年上海增長(zhǎng)的還快。
“從這70個(gè)下降的區(qū)域看，東部地區(qū)的上海是最典型的，中部地區(qū)武漢是最典型的，西部地區(qū)是昆明，這都是排在十五個(gè)房?jī)r(jià)下跌城市的前五位。”任志強(qiáng)認(rèn)為，下跌的原因與地方政府采取的政策有關(guān)：讓供應(yīng)關(guān)系發(fā)生變化的話，可能這個(gè)地區(qū)波動(dòng)就最大。用以佐證的是北京，“政府幾乎沒(méi)有出臺(tái)任何比國(guó)家文件更嚴(yán)厲的措施，也沒(méi)有采取任何實(shí)施細(xì)則，北京是按照過(guò)去的正常情況去發(fā)展”。
不過(guò)，上海的團(tuán)退事件倒可以看出購(gòu)房信心的作用。在樓市中，游戲規(guī)則主要是由開(kāi)發(fā)商來(lái)制定和操縱的，買家只能很小程度地影響博弈的游戲規(guī)則，而不能改變。而隨著網(wǎng)上簽約等對(duì)稱信息的公開(kāi)，樓市買房群體以理性的考察和獨(dú)立的行動(dòng)正越來(lái)越影響樓市的游戲規(guī)則，也讓開(kāi)發(fā)商們不得不重視市場(chǎng)的變化。
余涵
