溫州客身陷苦海數(shù)億元被套上海灘
一系列關(guān)乎溫州人的資本神話開(kāi)始破滅，上海圣力數(shù)碼廣場(chǎng)、東海商都、恒績(jī)大廈的裙樓、閔行紫旺電器城……這些“冒進(jìn)者”都希望以較小資本撬動(dòng)高門(mén)檻的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，但最終卻在資本的潮起潮落中深陷泥淖。
本報(bào)記者露胥郝倩發(fā)自上
海
位于上海市盧灣區(qū)的圣力數(shù)碼廣場(chǎng)今天將正式停業(yè)整頓。這并不是投資者林森當(dāng)初設(shè)想的結(jié)果。
因?yàn)榇蠊P舉債，號(hào)稱資本雄厚的溫州人最終也沒(méi)能夠盤(pán)活這一上海中心區(qū)著名的爛尾樓�，F(xiàn)在，最好的結(jié)果莫過(guò)于將1~5層再整體拋售。但這將是一個(gè)十分漫長(zhǎng)的過(guò)程。
2006年入夏，一系列關(guān)乎溫州人的資本神話開(kāi)始破滅，上海圣力數(shù)碼廣場(chǎng)、東海商都、恒績(jī)大廈的裙樓、閔行紫旺電器城……這些“冒進(jìn)者”都是在兩三年前希望以較小資本撬動(dòng)高門(mén)檻的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，但最終卻在資本的潮起潮落中深陷泥淖。
一個(gè)數(shù)碼廣場(chǎng)的興衰史
林森，溫州人。原本是一位實(shí)業(yè)家。十幾年前就以制造UPS（高檔電器穩(wěn)壓電源整流器）起家，現(xiàn)在產(chǎn)品已遍布全國(guó)并遠(yuǎn)銷歐美。
但是上一波地產(chǎn)大潮中，林森沒(méi)能抵制住誘惑，2004年1月,他決定要投資一幢爛尾樓。
他相中的就是當(dāng)初名為“國(guó)際廣場(chǎng)”的5層裙樓，建成9年，因?yàn)樵_(kāi)發(fā)商欠款，產(chǎn)權(quán)方銀行和保險(xiǎn)公司要將其拍賣。
林森的另兩位老鄉(xiāng)陳臣明、周成偉也是電器行業(yè)出身，三人一拍即合，以1億多元價(jià)格買斷國(guó)際廣場(chǎng)裙樓1~5層，并注冊(cè)成立上海圣力數(shù)碼市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司，林森則任該公司董事長(zhǎng)。
據(jù)知情人士透露，三人自有資金并不很多，他們運(yùn)作該樓盤(pán)的手法如下：通過(guò)民間借貸等方式大量舉債，將拍賣房款一次性全款付清，拿到了房產(chǎn)證。然后，他們又將房產(chǎn)證抵押，從工商銀行、深圳發(fā)展銀行等銀行手中貸款7000多萬(wàn)元，用來(lái)返還前面的負(fù)債。
圣力數(shù)碼廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)，恰逢周邊有一個(gè)數(shù)碼廣場(chǎng)歇業(yè)，加上當(dāng)時(shí)林森提出免收5個(gè)月租金的優(yōu)惠，吸引了300多家國(guó)內(nèi)外著名品牌入駐。營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米的圣力數(shù)碼廣場(chǎng)成為上海最大的數(shù)碼廣場(chǎng)。
但據(jù)現(xiàn)有的業(yè)主回憶起來(lái)：盛況僅僅維持了幾個(gè)月的時(shí)間。
現(xiàn)“大腳丫”鞋業(yè)連鎖城總經(jīng)理，當(dāng)時(shí)擔(dān)任圣力數(shù)碼廣場(chǎng)總經(jīng)理的金從安認(rèn)為那是一段不堪回首的困難時(shí)期：按照原計(jì)劃，每月的推廣費(fèi)用是18萬(wàn)元，但是開(kāi)業(yè)以后，減少到了5萬(wàn)元。另外每月人員費(fèi)用10多萬(wàn)元，水電運(yùn)營(yíng)費(fèi)用10多萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)正常租金每月140萬(wàn)元收入，完全可以支付這些支出。
“他們將所有的資金都抽走，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用掐得很死。據(jù)說(shuō)是還貸壓力所致�！苯饛陌不貞�，公司內(nèi)經(jīng)常發(fā)生拖欠員工工資的現(xiàn)象。一度甚至因?yàn)橥锨芬环輰I(yè)期刊的廣告費(fèi)，被對(duì)方起訴，最終將錢付清后，對(duì)方才撤訴。
按照商業(yè)規(guī)律，剛剛開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)應(yīng)該對(duì)租戶“放水養(yǎng)魚(yú)”。但是在資金捉襟見(jiàn)肘的背景下，這顯然很難實(shí)現(xiàn)。
廣告費(fèi)減少的情況下，金從安提議減少租戶租金，但是此時(shí)投資方堅(jiān)決不同意，造成很多商戶的不滿�？土魃倭耍虘艟蜕�，商戶撤出了，客流更少。形成了經(jīng)營(yíng)的惡性循環(huán)，最終難以為繼。
目前，4~5樓由于開(kāi)設(shè)娛樂(lè)場(chǎng)所的計(jì)劃擱淺，一直空置著。商戶陸續(xù)撤離，使得1~2層幾乎人去樓空。僅有3樓的網(wǎng)吧還在繼續(xù)營(yíng)業(yè)。
今年3月，圣力數(shù)碼廣場(chǎng)一度在上海聯(lián)合拍賣有限公司掛牌。根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況說(shuō)明：轉(zhuǎn)讓總價(jià)底價(jià)為2.2億元，其中包括7000萬(wàn)元負(fù)債（需由買受人一并承擔(dān)）。而在北京另一個(gè)拍賣行，也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)圣力數(shù)碼廣場(chǎng)的拍賣信息，轉(zhuǎn)讓參考價(jià)僅為1.9億元。
淪陷東海商都
林森并不是唯一的“冒進(jìn)者”。
在上海最具標(biāo)志性的南京路步行街上，被稱為“百慕大”的東海商都經(jīng)過(guò)第四次轉(zhuǎn)手之后，最終被轉(zhuǎn)入李正鱗、黃正定等溫州人的名下，以上海華通機(jī)電集團(tuán)的名義，花費(fèi)5.2億元從上海友誼集團(tuán)購(gòu)得40年產(chǎn)權(quán)。
但是自從2003年買下這一物業(yè)后，允諾開(kāi)業(yè)的商廈遲遲沒(méi)有動(dòng)靜。
根據(jù)一位東海商都的租戶透露，溫州人玩轉(zhuǎn)資金的手法相似，都是希望通過(guò)“四兩撥千斤”獲得產(chǎn)權(quán)，但是后期經(jīng)營(yíng)的資金不足，導(dǎo)致了一系列問(wèn)題。與圣力數(shù)碼廣場(chǎng)類似，東海商都最初投資的主要是6個(gè)溫州人。李正鱗、黃正定通過(guò)在溫州民間集資等方式，籌資5000萬(wàn)元，付清了土地出讓金及契稅，拿到產(chǎn)權(quán)證。
在地產(chǎn)高峰期，溫州民間資本對(duì)“上海買樓”這樣的概念非常認(rèn)同，東海商都的每個(gè)大股東下面，又有很多小股東，這種融資模式溫州十分常見(jiàn)。
根據(jù)這位商戶的調(diào)查，“東海商都”后期通過(guò)高得驚人的舉債方式來(lái)操作：欠工商銀行2.3億元左右；欠愛(ài)建信托投資7000萬(wàn)元；欠賣方、現(xiàn)在的百聯(lián)集團(tuán)則近1億元。
資金不足，導(dǎo)致商廈后期經(jīng)營(yíng)遲遲沒(méi)有啟動(dòng)。這位租戶說(shuō)，東海商都先是承諾2004年10月開(kāi)業(yè)，后來(lái)又說(shuō)要到2005年5月1日開(kāi)業(yè),到2006年,根本連承諾都懶得再給。
不久前傳出東海商都轉(zhuǎn)手于某香港基金的消息。根據(jù)該商戶的深入調(diào)查，所謂香港基金（巴貝多公司）其實(shí)也相當(dāng)于是個(gè)中介公司，主要作用是幫助溫州業(yè)主解決債務(wù)燃眉之急，并一起尋找下家。去年12月，上海華通機(jī)電在香港召開(kāi)了記者會(huì)，直接宣布東海商都公開(kāi)整體發(fā)售。
從商業(yè)角度看，東海商都商業(yè)位置相當(dāng)好，但是由于底層由上一個(gè)業(yè)主租給了新華書(shū)店，也影響了商廈的整體經(jīng)營(yíng)。“新華書(shū)店曾經(jīng)提出提前結(jié)束租賃合同要2000萬(wàn)元的賠償，但是溫州人那邊那個(gè)時(shí)候根本沒(méi)有能力再拿出這么多錢�！边@位商戶說(shuō)。
記者手記
撲向地產(chǎn)巔峰之火的“飛蛾”
幾年前地產(chǎn)巔峰期的樂(lè)觀不斷吸引溫州人飛蛾撲火：
雨田集團(tuán)5億多元買下恒績(jī)大廈的裙樓，計(jì)劃過(guò)經(jīng)營(yíng)服飾和酒文化，但最終都以失敗告終。商廈已經(jīng)空置2年多，投資方貸款3.6億元，每年還貸壓力非常大。
一位曾經(jīng)參與該商廈“酒文化”策劃的人士告訴記者，他們也是在做策劃的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)對(duì)方奇缺資金，才不了了之。她舉例說(shuō)，當(dāng)時(shí)他們提出“酒文化”的廣告推廣需要400多萬(wàn)元，但是投資方根本連100萬(wàn)元也拿不出來(lái)。
另外，這些不走運(yùn)的溫州人身影，還出現(xiàn)在浦東的新大陸廣場(chǎng)項(xiàng)目、閔行紫旺電器城、中山公園商圈的新錦江商廈……據(jù)銀行界人士透露，最近新大陸廣場(chǎng)、閔行紫旺電器城都出現(xiàn)還貸問(wèn)題，閔行紫旺電器城已經(jīng)上了好幾家銀行的黑名單。精明的溫州人為何屢屢被套？
原因其實(shí)很簡(jiǎn)單——地產(chǎn)高峰期的集體癲狂、連夜排隊(duì)購(gòu)買小商鋪的中小投資者的擁護(hù)、銀行貸款的縱容。
其實(shí)上述溫州投資者的想法很簡(jiǎn)單，通過(guò)大量借貸，將商廈產(chǎn)權(quán)拿到手，然后迅速通過(guò)分割商廈的方式轉(zhuǎn)手，幾個(gè)月，就可以將資金回收，并且大賺一筆。
南京東路的圣德娜商廈是溫州人在上海最早證明的致富新招：2001年，華東電器集團(tuán)以2.08億元賣下商廈，再轉(zhuǎn)手賣給約500個(gè)小投資者，轉(zhuǎn)眼便解決貸款問(wèn)題，并令投資本金翻番。
上述圣力數(shù)碼廣場(chǎng)、東海商都、新錦江商廈、恒基大廈裙樓等溫州人買下的商廈，一度都希望通過(guò)分割出售，迅速回籠資金，大賺一筆。但是不久，上海市政府發(fā)文叫停大商廈分割出售。投資者不得不選擇退出后者另謀出路。走過(guò)一段艱難的“銀企斗爭(zhēng)史”，直到最近，一些套牢的溫州人才逐一浮出水面。
“拼膽量的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。另外，商業(yè)是個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，向來(lái)從事制造業(yè)和房地產(chǎn)的溫州人并不熟悉�！币晃粡氖逻^(guò)此類操作的溫商對(duì)記者感嘆。
就是那些已經(jīng)分割出售的商廈，也依然有很多后續(xù)的隱患：溫商原先承諾給小業(yè)主8％~10％的回報(bào)率是個(gè)艱難的目標(biāo)。據(jù)悉，如果按照圣德娜高廈目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，大約只能返還小業(yè)主2％的回報(bào)率，如何長(zhǎng)續(xù)經(jīng)營(yíng)、原先的投資方是否愿意維持當(dāng)初的承諾，都將是個(gè)問(wèn)題。
責(zé)任編輯：林彥婷
