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圖為深圳萬科四季花城 |
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圖為萬科建筑研究中心 |
一段時間以來，以萬科、綠城等為代表的國內知名房地產企業(yè)紛紛進入島城市場
青島房地產格局應聲而變
萬科真的來了，在青島地產界的眼中，這個中國最具影響力的房地產企業(yè)的來臨只是個時間問題。
不久，萬科房地產將正式簽約，與青島銀盛泰集團合作，在城陽的核心區(qū)域———青島新天地開發(fā)萬科魅力之城。
近觀一年來，綠城、上實、和記黃埔、寶龍、香江國際、萬邦、香港瑞安等國內大型房地產企業(yè)紛紛涌入青島，進行復合地產的開發(fā)，青島地產大門洞開這必然稀釋青島地產的區(qū)域性特征。
在未來兩三年內，青島房地產市場的格局將發(fā)生大的改變，一位業(yè)內人士斷言。
外地房地產企業(yè)的戰(zhàn)略選擇
中國房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，與中國的城市化進程是分不開的�！叭c布局、一線展開、組團發(fā)展”的現(xiàn)代化國際城市框架的發(fā)展戰(zhàn)略，使“大青島”的輪廓一目了然，眾多實力雄厚的外地企業(yè)在青島的地產開發(fā)，首先是在“大青島”框架下的戰(zhàn)略選擇。
改變老城區(qū)形象，打造青島“維多利亞灣”。和記黃埔將至少斥資百億元改造小港灣，結合德國建筑的優(yōu)勢，仿效香港維多利亞灣改造成集旅游、商務、休閑的一體化區(qū)域。
縮小南北差距，建設新的居住區(qū)，綠城集團與青島百通組建股份公司，在李滄區(qū)東部共同投資80億元建設青島休閑商住區(qū)，建成后可容納常住人口5萬左右。
在城陽，寶龍集團將投入巨資，建造集購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店、居住等十項功能的城陽寶龍城市廣場，改變城陽缺乏商業(yè)配套的局面，該項目建筑面積75萬平方米。與此一路之隔，近40萬平方米的萬科魅力之城項目也將啟動。
此外，由上實地產開發(fā)的位于開發(fā)區(qū)的上實達利廣場，由香江國際開發(fā)的膠州灣財富中心，都是集商業(yè)、文化、休閑、居住等多功能于一體的復合地產項目。這些項目不是簡單的房地產開發(fā)，而是一種更具前瞻性的戰(zhàn)略選擇，是對城市功能有益的補充。
北辰端拱副總經理岳震寰認為，未來兩三年青島市場將有大的變化，這是青島城市發(fā)展的需要，大企業(yè)的到來起到了催化作用，房地產企業(yè)應具有更強的戰(zhàn)略目標和社會使命感。
據了解，還有相當一批國內知名房地產企業(yè)派遣了前期人員在青島安營扎寨，也許在不久的將來，外地企業(yè)進入青島的名單又將寫上眾多熟悉的名字。
復制時代的萬科魅力之城
產品標準化，大規(guī)模的復制，是工業(yè)革命帶來的顯著特征。尋求全國發(fā)展的大型房地產企業(yè)，同樣遵循這條黃金定律，通過專業(yè)的研究機構進行產品的研究與復制。產品的研究不同于簡單的項目開發(fā)，比如綠城的桂花城系列、寶龍集團在全國開發(fā)的寶龍城市廣場，雖然有因地制宜的調整，但其核心內容是不變的。
再如萬科的產品大致分為四季花城、城市花園、金色家園、魅力之城等幾個系列，不同的產品系列適合不同的城市區(qū)位，不同的消費群體，有著不同的產品功能。四季花城是位于郊區(qū)的大規(guī)模的住區(qū)，遠離主市區(qū)，面對零星的白領及剛起步的工薪階層；城市花園，一般在城市的中心或副中心的位置，面向比較成熟的客戶，年齡在35歲左右；金色家園是高端產品，規(guī)模在10萬平方米左右，在城市核心或是最有上升空間的區(qū)域，具有高舒適度，針對中國正在成長的富裕階層。
萬科在城陽開發(fā)的魅力之城，是新的產品系列，一般出現(xiàn)在城市新的中心區(qū)域。2003年，萬科在上海和無錫成功開發(fā)了上海萬科魅力之城與無錫萬科魅力之城。此后，萬科又將萬科魅力之城帶入成都、鎮(zhèn)江，項目規(guī)模普遍在30萬平方米以上，整體社區(qū)強調規(guī)劃感和便利性，注重城市、自然與人的融合，提供多種住宅解決方案。這一產品介于城市花園與金色家園之間，面向城市中事業(yè)成功的富裕階層。
萬科魅力之城倡導在擁有舒適的高質量住宅和充實的各種生活設施及空間的同時，享受到具備高度創(chuàng)造性和豐富精神生活的“城”，是萬科住區(qū)開發(fā)的一個革命性和國際性的產品。萬科在魅力之城中關注的核心已遠遠超出了一般住宅開發(fā)商所關注的產品層面，甚至超越了技術性的規(guī)劃層面，而非常強調對人居文化、城市、歷史以及“人與自然”的深度思考。
據透露，青島萬科魅力之城作為青島新天地項目中的住宅部分，將在以往萬科魅力之城的基礎上，尊重土地的歷史與文脈，融合更多的萬科最新研究成果，引進先進的生活理念，強調鄰里之間的交流，采以開放社區(qū)，封閉組團的規(guī)劃形式，規(guī)劃成一個開放的功能復合的社區(qū)，與城陽的青島新天地休閑區(qū)形成一個有機的整體。
立足青島放眼山東
不可否認，房地產行業(yè)本身具有非常強的地域性，這決定了開發(fā)商的異地拓展計劃有時要付出相當?shù)拇鷥r，甚至要交納一定的“學費”。從全國來看，異地開發(fā)受挫的實例并不少見。
青島大為置業(yè)總經理魏鑒剛認為，水土不服是外地企業(yè)要面臨的問題，往往外地企業(yè)對地塊的配套、區(qū)域等有基本的分析，但對于地塊的文化背景、心理因素等不夠了解。對項目的定位不如本地企業(yè)更為準確。站在青島的角度分析，外地企業(yè)有優(yōu)勢也有劣勢。
選擇與當?shù)仄髽I(yè)合作開發(fā)，是異地開發(fā)的一條捷徑，綠城與百通的合作、萬科與銀盛泰的合作都遵循這樣一種方式。萬科在杭州、長沙、北京都采取與當?shù)仄髽I(yè)合作，顯然這是一種被鼓勵的形式。
早于2002年，萬科董事長王石便來青島考察。一直以來，萬科集團在戰(zhàn)略研究的層面上，青島是一個重點關注的城市。進入青島，是一種長遠的戰(zhàn)略布局。
青島是山東經濟的龍頭，立足青島，放眼山東，是萬科、綠城等眾多企業(yè)的題中應有之義。
對于青島房地產市場而言，眾多業(yè)界知名企業(yè)的進入也許有著不同的意義。在房地產市場上升速度較快的2002、2003、2004年，鮮有外地知名房企的進入，雖然也有不少企業(yè)看好青島市場，但真正進入者少。而在國家對房地產行業(yè)進入宏觀調控的2005和2006年，外地房企卻加快了進入青島房地產市場的步伐，這不能不讓人深思。面對外地知名房地產企業(yè)的進入步伐，青島本地房地產企業(yè)準備好了嗎？(本報記者
張則濤) | 
