四處張羅，籌到十幾萬元首付款后，劉先生決定買房了。他到銀行咨詢個(gè)人房貸按揭事宜，可沒想到，銀行的個(gè)人房貸產(chǎn)品，卻讓他挑花了眼。
“個(gè)人住房同名轉(zhuǎn)按”、“階段性固定
利率個(gè)人住房貸款”、“循環(huán)貸”、“合力貸”、“直客式貸款”……名目繁多的房貸產(chǎn)品讓劉先生舉棋不定。
究竟選擇哪一種房貸產(chǎn)品最劃算？為何個(gè)人房貸產(chǎn)品多得竟會(huì)讓人挑花眼？劉先生開始向銀行界的朋友求助。
其實(shí)，每到臨近年末，各大銀行房貸新品便層出不窮。在業(yè)內(nèi)人士看來，不斷涌現(xiàn)的房貸新品，是各家銀行爭奪市場(chǎng)的利器，更是我省商業(yè)銀行越發(fā)重視零售業(yè)務(wù)、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的大勢(shì)所趨。
“房貸業(yè)務(wù)，潛力非常大。這是各大銀行一致的看法�！币患毅y行房貸部門的負(fù)責(zé)人表示。
事實(shí)上，各大銀行在房貸領(lǐng)域的競(jìng)爭，從今年年初就已開始短兵相接。1月24日，光大銀行鄭州分行宣布，固定利率住房貸款業(yè)務(wù)將在鄭州開展，該行成為我省首家推出此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行。
之后，建行、浦發(fā)、招行等紛紛跟進(jìn)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，不但制定了更為優(yōu)惠的利率標(biāo)準(zhǔn)，而且創(chuàng)造性地發(fā)展了“階段性固定利率房貸”等一系列新品。至此，省內(nèi)銀行明顯加快了推出房貸新品的速度，一場(chǎng)房貸產(chǎn)品創(chuàng)新大戰(zhàn)在河南爆發(fā)。
到目前為止，河南市場(chǎng)上的房貸產(chǎn)品不下20余種，基本能夠滿足各類購房者的需求。而這場(chǎng)房貸產(chǎn)品大戰(zhàn)，背后無疑是各大銀行對(duì)于優(yōu)質(zhì)貸款的爭奪。
工商銀行(4.29,-0.02,-0.46%)河南省分行個(gè)人信貸營銷中心的周效才經(jīng)理表示，對(duì)于銀行而言，房貸作為一種貸款業(yè)務(wù)，綜合收益相對(duì)較高。不但可以帶來較高的利息收入，而且可以帶動(dòng)其他相關(guān)業(yè)務(wù)的增長，“辦個(gè)人住房按揭肯定要辦卡，這就是連帶的業(yè)務(wù)”。
更重要的是，由于比公司業(yè)務(wù)的金額小很多，且多數(shù)為房產(chǎn)抵押，因此只要前期審查嚴(yán)格，個(gè)人房貸這一業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)降到了最低。在風(fēng)險(xiǎn)控制被提到了戰(zhàn)略高度的今天，銀行無疑樂于發(fā)展這一業(yè)務(wù)。
相關(guān)資料顯示，房貸業(yè)務(wù)在各家商業(yè)銀行個(gè)人貸款消費(fèi)類項(xiàng)目中平均占據(jù)約70%的份額。而今年以來，宏觀調(diào)控造成商品房交易量下滑，市場(chǎng)弱勢(shì)明顯，銀行的房貸業(yè)務(wù)也出現(xiàn)了一定的下滑。
在這種背景下，以創(chuàng)新型的房貸產(chǎn)品吸引客戶，從而搶占市場(chǎng)，成為銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)。周效才表示，臨近年末，從市場(chǎng)的角度來看，資金集中度比較高，消費(fèi)者的金融需求也相應(yīng)水漲船高。因此，近兩個(gè)月成為銀行貸款投放的密集時(shí)間，也成為各類金融產(chǎn)品的銷售旺季。
●銀行龍爭虎斗，消費(fèi)者坐收漁利
周效才表示，無論是國有銀行還是股份制銀行，其房貸創(chuàng)新都是為了能給客戶帶來方便，無論銀行如何競(jìng)爭，最大的受益者還是消費(fèi)者。
招商銀行(13.69,-0.07,-0.51%)鄭州分行最近在省會(huì)銀行中率先推出“個(gè)人住房同名轉(zhuǎn)按”等房貸理財(cái)組合產(chǎn)品。這意味著，如果客戶的房貸此前不在招行辦理，只要到招行網(wǎng)點(diǎn)提出轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)，招行就可幫助客戶辦理原貸款歸還和新的抵押登記手續(xù)，然后在招行獲得貸款。
顯然，此舉打破了招行客戶和其他銀行客戶的界限，為全體潛在客戶提供了一次重新選擇銀行的機(jī)會(huì)。業(yè)內(nèi)人士表示，這顯然是為了吸引其他銀行的客戶。這一舉措，體現(xiàn)出了股份制銀行的銳意進(jìn)取。
綜觀國內(nèi)的住房貸款市場(chǎng)，工行和建行是國內(nèi)最早開辦個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的兩大銀行。自今年以來，針對(duì)復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和老百姓的實(shí)際需求，工行先后推出18條房貸新舉措；而上周，建行也推出了最新優(yōu)惠措施。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年的房貸創(chuàng)新之戰(zhàn)，由股份制銀行開始，更由股份制銀行唱主角。工行和建行勝在內(nèi)力深厚，到年底，方始促使房貸市場(chǎng)競(jìng)爭升級(jí)。
一位國有銀行房貸部門的負(fù)責(zé)人坦稱，在今年的房貸市場(chǎng)上，股份制銀行的發(fā)展勢(shì)頭確實(shí)比較猛。不但在鄭州，在全國都是如此。其在內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制、人員投入、科技投入等方面，均下了一番工夫。不過也有業(yè)內(nèi)人士指出，國有銀行改制以來，扭轉(zhuǎn)了以往存在的部分貸款投放過快、審查不嚴(yán)格等現(xiàn)象。雖然在業(yè)務(wù)增長幅度上步伐放慢，但從長遠(yuǎn)看，為將來的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。
●產(chǎn)品創(chuàng)新背后潛藏風(fēng)險(xiǎn)
但也有業(yè)內(nèi)人士指出，目前市場(chǎng)上種類繁多的個(gè)人房貸產(chǎn)品，出現(xiàn)了同質(zhì)化現(xiàn)象，相當(dāng)一部分產(chǎn)品雷同。盡管各自冠以不同的名稱，但實(shí)際上內(nèi)涵相差不多。
對(duì)此，周效才表示，“個(gè)人房貸產(chǎn)品真正意義上的競(jìng)爭并不在產(chǎn)品的競(jìng)爭，而是通過更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來爭取客戶”，這是銀行界對(duì)房貸產(chǎn)品創(chuàng)新的一個(gè)共識(shí)。但2006年，為了宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展，“鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)”成為樓市調(diào)控的基調(diào)之一，追求個(gè)人房貸余額的快速增長，再次成為各家商業(yè)銀行的目標(biāo)。
然而，前有宏觀調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的把控，后有保護(hù)期結(jié)束后，外資銀行的虎視眈眈，面對(duì)前后夾擊的中資銀行，真的可以通過這些房貸創(chuàng)新產(chǎn)品躲過可能到來的危機(jī)嗎？
在搶占市場(chǎng)的同時(shí)，個(gè)人房貸產(chǎn)品創(chuàng)新也使得銀行內(nèi)控管理和風(fēng)險(xiǎn)控制面臨著新的挑戰(zhàn)�！安糠謽I(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析說。
銀行在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放開發(fā)貸款的同時(shí)，一般要求同時(shí)發(fā)放個(gè)人按揭貸款。其他銀行想爭搶這種指定銀行的客戶，并不容易。為了爭奪客戶，許多銀行推出了直客式房貸。
“推出直客式貸款后，是在沒有實(shí)際交易的情況下發(fā)放貸款，如果流程監(jiān)管不嚴(yán)，可能會(huì)加大銀行風(fēng)險(xiǎn)。”某國有銀行房貸負(fù)責(zé)人表示。
