????3月份，青島房地產(chǎn)市場迎來了一股井噴潮，一二手房成交量成倍增長，尤其是一手房銷售甚至出現(xiàn)了“日光盤”、“月光盤”。面對市場的迅速回暖，青島樓盤也出現(xiàn)了分化，有的選擇漲價，有的選擇降價。面對漲跌不一的樓盤，不少購房者對是否出手也產(chǎn)生了疑惑。

????數(shù)據(jù) 市場回暖成交量猛增

????今年3月份，青島全市新房成交量為15592套，新房成交面積高達(dá)1587794平方米（青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計

數(shù)據(jù)）。這份數(shù)據(jù)充分展示了整個3月份島城瘋狂的樓市場景，因為環(huán)比2月份4747套的成交量，新房成交增長幅度高達(dá)207%；同比去年3月份3449套新建住宅成交量，青島新建住宅多賣出了11104套，同比漲幅高達(dá)322%。

????其實，仔細(xì)分析3月份青島全市新房成交量，不難發(fā)現(xiàn)中小戶型仍然是樓市成交的主力。從2013年3月青島市新建住宅成交情況來看，成交的主力戶型依然是60-120平方米的中小戶型。其中60-90平方米的新房總成交量為6041套，90—120平方米的新房總成交量也達(dá)到5658套。以上兩大主力戶型區(qū)間的新建住宅總成交量在3月份達(dá)到11699套，占3月住宅總成交量80.4%。

????青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華表示：“主要是島城多數(shù)購房者擔(dān)心個人所得稅按照差額的20%征收，新房的契稅稅率上調(diào)到3%到5%，所以從‘國五條’細(xì)則出臺以來，島城的新房成交量大幅增長?！庇浾吡私獾?，在3月份購房者搶著入市，直接導(dǎo)致市場上“月光盤”頻頻出現(xiàn)。李滄區(qū)、市北區(qū)、黃島區(qū)不少定位于剛需一族的新盤項目3月份開盤或加推后，房源快速被消化掉。不少沒能搶到房的剛需購房者，還在千方百計了解加推房源信息，渴望4月份再有新盤推出。

????現(xiàn)象 剛需盤悄悄漲價

????3月1日，隨著“國五條”細(xì)則出臺，帶來了新房市場的一股火爆搶購潮，此時不少觀望的剛需購房者也開始出手。在青島已經(jīng)打拼三年的小劉就是如此，他早早將目光鎖定了李滄的幾個剛需大盤，不過讓他失望的是，現(xiàn)在不僅房源緊缺，而且價格也在上漲?！叭ツ昴甑拙涂粗辛酥泻Ｉ鐓^(qū)一套房子，當(dāng)時價格是實打?qū)嵉?000多元/平方米，可惜沒有出手?！弊罱偃ブ泻H社區(qū)一里城，發(fā)現(xiàn)不但房源少了，只剩少量87、90平方米套二、135平方米套三在售，并且價格也明顯上漲，現(xiàn)在報價均在9600-9700元/平左右。“剛問的優(yōu)惠，說是大戶型根據(jù)樓座不同可選擇加1-2萬元不等選擇車位?！毙o奈地說。

????“我們也監(jiān)測到李滄一些剛需大盤漲價，其實這并不奇怪?！备卟叻康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司策劃顧問部總監(jiān)單良表示，“李滄樓盤的體量大，因此會采取定價起點低，小步慢漲的策略。”并且目前李滄這些剛需盤價格上漲是市場供需矛盾造成的。因為去年李滄板塊開發(fā)商動作不多，造成今年市場上供應(yīng)量不足，此外李滄是剛需集中地，因此需求量一直比較旺盛?！凹由锨岸螘r間‘國五條’細(xì)則落地的催化，短時間內(nèi)李滄板塊的房價會持續(xù)上漲?！眴瘟颊f，“不過在下半年，不少開發(fā)商會相繼推出新盤，這可能會造成房價的部分回落?！?/p>

????大戶型降價搶市場

????一邊是剛需盤的悄悄漲價，一邊則是改善型樓盤的大張旗鼓的降價。近來，不少購房者不難獲得樓盤的降價信息，比如魯商首府目前主推的樓盤均價34000元/平方米，同時推出“迎春行動”特惠活動，30萬元優(yōu)惠大禮包回饋客戶。5號樓190平米典藏房源享“迎春行動”限時特惠。同在市南的華潤中心悅府雖然目前剩余房源不到1/3，但仍然推出了案場優(yōu)惠：交50萬認(rèn)籌金優(yōu)惠1%，當(dāng)天選房優(yōu)惠2%，會員卡銀卡優(yōu)惠0.5%，全款優(yōu)惠2.5%，老客戶重購優(yōu)惠2%。位于市北的曉港名城目前在售16-33層高層房源，戶型面積為166-224平方米，均價13500元/平方米，目前房源所剩不多，現(xiàn)在購房享7天簽約98折優(yōu)惠。

????面對這些大幅優(yōu)惠，卻很難讓市民動心。“這些都是高端戶型，動輒一套房子就幾百萬，就算一套直降99萬也買不起。”雖然小劉和文小姐都會關(guān)注房產(chǎn)資訊，但是對于此類優(yōu)惠并不是十分關(guān)心。的確，目前島城有部分樓盤降價的幅度很誘人。不過單良表示，這些樓盤并不是市場上的主力銷售樓盤，而是針對再次改善群體的樓盤，這是市場上一個比較小的群體。同時這些樓盤多是一些大戶型，面積超大，單價也高，并且受到限購的影響，因此去化明顯受到抑制。單良說：“所以一些樓盤會采取直降，大幅打折多措施來爭奪有限的購房群體。”

????市場微漲開發(fā)商諱言

????雖然目前島城有些樓盤的降價比較吸引眼球，但是不少購房者仍然感到了新房價格上漲的壓力。有數(shù)據(jù)顯示，目前島城整體房價仍是上漲。據(jù)分析，從去年4月份開始，島城一手房市場就經(jīng)歷了一個每月放量的過程。同時近期不少項目減少了打折、優(yōu)惠活動，其實也可看做是一種漲價。一些業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，短期內(nèi)島城樓市不太可能出現(xiàn)價格的大幅波動，量跌價穩(wěn)將是未來市場的主要趨勢。

????不過很多開發(fā)商都是諱言“漲價”，對外宣傳仍是用最低價的戶型，盡管購房者很難買到。對此有分析人士表示，目前全市的新房存量依舊維持在14萬套以上，銷售壓力并沒有減少多少，因此開發(fā)商仍難以大張旗鼓漲價。

????對于當(dāng)下市場，單良建議說，開發(fā)公司應(yīng)該密切關(guān)注市場，盡量讓自己的價格定位與客戶需求相對應(yīng)，這樣可以采取穩(wěn)步小漲的方式。如果是大盤，并且面對主流的剛改群體，應(yīng)該以價格穩(wěn)定為主。

????建議 購房者可適時出手

????房地產(chǎn)市場歷來有 “金三銀四”之說，今年“金三”成色十足，也刺激了不少開發(fā)商對“銀四”的想象。

????記者了解到，目前一些開發(fā)商想要借助現(xiàn)階段樓市的 “上升通道”開盤或者加推。據(jù)統(tǒng)計，4月青島將有31個項目計劃入市，其中18個樓盤為新開盤，13個樓盤加推房源。雖然新盤大量上市，但是隨著地方版 “國五條”細(xì)則的落地，不少購房者重新加入了觀望行列?！敖衲甑南拶?、限貸等政策只可能越來越嚴(yán)厲，加上上個月市場已經(jīng)消化掉了大量的購房人群，新房市場的購房需求很難出現(xiàn)爆發(fā)式增長。”樓市分析人士說，市場需求的透支，已讓二季度的市場低谷成為必然。

????對于購房者來說，可以早點出手，因為房子漲跌并不影響居住條件。單良分析說，青島是一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的沿海宜居城市，對于周邊人口擁有較強的吸附力。隨著青島城市發(fā)展，將來就會有約400萬的外來人口需要購房，或者是剛需常住，或者是投資置業(yè)。這是支撐島城房地產(chǎn)市場的一個重要方面。此外，對于投資的市民來說，則需要關(guān)注板塊的漲跌情況。在下半年，在有大量樓盤亮相的區(qū)域，不妨等一等；在一些開盤量較少的區(qū)域則最好及早下手。