????相比三月同期，四月份的成交量已經(jīng)在降溫，而市區(qū)內(nèi)高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)受到來(lái)自市場(chǎng)及政策兩個(gè)方面的打壓。

????價(jià)格高 成交冷

????從四月前兩周的青島商品住宅情況看，供應(yīng)量爆增而成交量明顯回落。據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)提供的信息顯示，四月前兩周供應(yīng)量為4180余套，這一數(shù)字是三月同期的3倍以上。而成交量為3540余套，約為上月同期的65%，說(shuō)明市場(chǎng)的購(gòu)買需求已經(jīng)回落。

????近期，記者對(duì)幾

組數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)，市區(qū)范圍內(nèi)李滄、新都心、浮山新區(qū)幾個(gè)活躍區(qū)域的價(jià)格水平已接近于限購(gòu)之前。

????青島銳理提供的數(shù)據(jù)顯示，李滄區(qū)剛需盤藍(lán)山灣近期價(jià)格約在8100元/平方米，而限購(gòu)之前的2010年末價(jià)格約為7900元/平方米，去年5月份價(jià)格最低曾達(dá)到6900元/平方米。再如李滄項(xiàng)目偉東幸福之城目前成交均價(jià)為8500元/平方米、東方公園世家約為9000元/平方米，這些價(jià)格接近區(qū)域內(nèi)限購(gòu)之前的價(jià)格水平。

????在新都心，代表性項(xiàng)目萬(wàn)科城近期毛坯房?jī)r(jià)格約為14000元/平方米，而限購(gòu)之前的2010年底曾達(dá)到15000元/平方米，目前的價(jià)格水平逼近歷史高點(diǎn)。而該樓盤去年精裝房源集中開盤，優(yōu)惠后均價(jià)曾為13000元左右/平方米。

????再看浮山新區(qū)，中介機(jī)構(gòu)青島帝盟房產(chǎn)總經(jīng)理段曉偉介紹，以區(qū)域內(nèi)大盤海爾東城國(guó)際為例，目前高層二手房?jī)r(jià)格水平約在15000元/平方米，而該樓盤最高曾到了16000元/平方米，最低是在去年三四月間，跌到13000元/平方米。段曉偉證實(shí)，目前區(qū)域二手房已接近價(jià)格最高的時(shí)候。

????雖然三月末四月初，李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)創(chuàng)造了開盤售罄的局面，但一些樓盤價(jià)格在上升過(guò)程中，并非都受到認(rèn)可。據(jù)銳理數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)來(lái)看，市北區(qū)項(xiàng)目德馨筑家4月新一輪開盤，僅推出30套房源，優(yōu)惠前價(jià)格升到均價(jià)11300元/平米，截至開盤當(dāng)天中午顯示，銷量略超過(guò)一半。城陽(yáng)一項(xiàng)目近期開盤推出300余套房源，截至開盤當(dāng)天中午，銷售量不到28%。

????調(diào)控政策有繼續(xù)出臺(tái)可能

????青島高策策劃顧問部總監(jiān)單良認(rèn)為，近一兩個(gè)月成交量不會(huì)太大，因?yàn)槭袌?chǎng)的供應(yīng)量不大。今年的供應(yīng)量會(huì)主要集中在下半年，這是一些房企去年對(duì)市場(chǎng)比較悲觀，開工量減少所致。

????他認(rèn)為，盡管已經(jīng)出臺(tái)了“國(guó)五條”細(xì)則，但還不算調(diào)控政策最終落地，現(xiàn)在市場(chǎng)處在賣方市場(chǎng)，成交量不大，但價(jià)格還會(huì)有上升的可能。如果價(jià)格上升，有可能招致進(jìn)一步的政策打壓。

????所以，他認(rèn)為，下半年，一方面如果打壓樓市的細(xì)則出臺(tái)；另一方面，在活躍的區(qū)域，供應(yīng)量加大，而開發(fā)商急于走量，那么價(jià)格肯定上不去。

????二手房?jī)r(jià)格短期內(nèi)有回落

????段曉偉則認(rèn)為，近期二手房?jī)r(jià)格會(huì)有下降的可能，降幅在5%-8%。進(jìn)入4月份，東城國(guó)際新成交的一套房源，價(jià)格在14000元/平方米，略低于目前正常的價(jià)格水平1000元/平方米。

????他說(shuō)，三月份二手房需求已經(jīng)嚴(yán)重透支，而“國(guó)五條”政策還有不明確的地方，買賣雙方對(duì)市場(chǎng)都還比較猶豫，這時(shí)候如果急于賣房，價(jià)格要下調(diào)。

????“未來(lái)價(jià)格會(huì)平穩(wěn)，不會(huì)走高?！彼J(rèn)為，細(xì)則中已經(jīng)制定了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

????多年來(lái)的調(diào)控，使炒房風(fēng)險(xiǎn)高，無(wú)利可圖。段曉偉也證實(shí)，之前有客戶88萬(wàn)元買的新房，在二手房市場(chǎng)以83萬(wàn)元出手，算是投資失敗。

????買房要看清新形勢(shì)

????“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，市場(chǎng)還處在不穩(wěn)定狀態(tài)中，今后青島樓市走勢(shì)又該如何？就此，記者近期采訪了青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部秘書長(zhǎng)龍江。

????他分析說(shuō)，過(guò)去三四年，青島全年商品房成交量在10萬(wàn)套左右，一季度成交量約占全年的15%左右。今年一季度成交約3萬(wàn)套，比往年上升了近一倍，出現(xiàn)這種與樓市大環(huán)境不成熟有關(guān)。

????他說(shuō)，首先是整體房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)不完善，一些國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、有效的管理辦法沒有引入；其次，開發(fā)商也不成熟，對(duì)市場(chǎng)的研判有誤，利用“國(guó)五條”制造漲價(jià)和市場(chǎng)向好的輿論，引發(fā)恐謊性購(gòu)房；最后是購(gòu)房者不成熟，過(guò)去十年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于GDP和個(gè)人收入的上漲，使購(gòu)房致富成為一種共識(shí)。

????所以我們看到，一旦市場(chǎng)有變動(dòng)，便出現(xiàn)了許多盲目的跟風(fēng)現(xiàn)象，一些不需要房子的家庭也買房。

????下一步，中國(guó)的城市化、城鎮(zhèn)化政策怎樣尚不明了，大家按慣性思維決策實(shí)屬正常。

????龍江分析有這樣幾種趨勢(shì)：一、房地產(chǎn)是資源性商品，國(guó)外很少有持有多套住房不收稅的；二、保障房體系會(huì)進(jìn)一步完善；三、“國(guó)五條”釋放出一種信號(hào)，未來(lái)調(diào)控政策傾向從行政手段管理到稅費(fèi)管理。

????基于這種判斷他建議，不應(yīng)擁有過(guò)多的住房；原本可買可不買的家庭，下一步購(gòu)房要謹(jǐn)慎；有條件購(gòu)買保障房的人，也不要舉全家之力買商品房。

????同時(shí)，他認(rèn)為，新的房地產(chǎn)政策與方向會(huì)在年中或下半年明朗。（張則濤）