北京上半年銷售排頭兵 紛說下半年樓市走勢
楊曉
項目業(yè)績
建外SOHO：上半年完成20億元，據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計排名第一
富力城：上半年單盤銷售13.7億元，全市排名第三
珠江帝景、珠江羅馬、
珠江綠洲：三盤上半年完成15億元紫金長安：一周之內(nèi)將一期賣光，回籠7億元
上周，本報邀請到市場第一線的代理行負(fù)責(zé)人以及北京上半年銷售榜上前幾位的四家開發(fā)商就下半年樓市走勢召開了大型論談會，四家銷售榜上的排頭兵對市場表現(xiàn)出較樂觀的心態(tài)。
■對話嘉賓：
陳長纓：合生創(chuàng)展集團(tuán)副總裁
楊建平：北京中關(guān)村科學(xué)城建設(shè)股份有限公司副總裁
潘石屹：SOHO中國董事長
呂勁：富力集團(tuán)副董事長
潘石屹：還是要把錢換成土地和房子
下半年我覺得這幾個政策的出臺影響比較大。第一個政策是國土資源部的11號令的繼續(xù)71號文件，設(shè)了8月31日的大限時間，規(guī)定此后所有的土地必須公開交易。有兩句話，一個是時間的大限，后面全是罰則。北京的情況是，變革前開發(fā)商圈了2.02億平方米規(guī)劃建筑面積的土地，這樣絕大多數(shù)都要在8月31日之前處理清楚�，F(xiàn)在處理的辦法，今年上半年公布了第一批處理歷史遺留問題的987萬平方米規(guī)劃建筑面積土地，第二批是999萬平方米規(guī)劃建設(shè)面積土地，加起來是近2000萬平方米。從數(shù)字看，大家覺得，有了這樣的歷史遺留問題，第一批、第二批處理的，北京的供應(yīng)量不會受到影響，從成交量上看也不會受到影響。實際上我前一段時間想把錢換成土地，一直做這個事情，絕大多數(shù)地匯集在五環(huán)之外，東壩就有好幾十萬平方米，也在處理歷史遺留問題。
未來有三個事的影響會非常大，第一是71號文件，第二是農(nóng)民征地的問題，第三，也是影響最大的，就是拆遷。有多少已經(jīng)拿到土地證的，已經(jīng)交了一部分出讓金的，現(xiàn)在都碰到了問題。我想，圍繞著71號文件，對今年下半年甚至是明年土地供應(yīng)量的影響。我找項目的時候發(fā)現(xiàn)國土資源部和北京市都下發(fā)了一個文件，要停止農(nóng)民用地的征用，北京市先停半年時間，已經(jīng)處理歷史遺留問題和一部分已經(jīng)拿到土地證的里面，又牽扯到農(nóng)民征地的問題，這個量不是很大，大概占整個處理歷史遺留問題的2000萬平方米中的百分之十幾，最大的是已經(jīng)拿到土地證的拆遷，國務(wù)院下發(fā)的文件是，糾紛集中的地方，拆遷要停。呂勁：我們手中還有項目消化
大的開發(fā)商還是下決心繼續(xù)在市場上干，我們也在考慮，但是在北京還是很不容易。在協(xié)議轉(zhuǎn)讓這塊，雖然市場上還有一些地塊在流轉(zhuǎn)，但是在手續(xù)方面會遇到各種各樣的困難，不像過去，掏錢就可以買到地，現(xiàn)在要等政府拍賣，在等一塊地的時候，可能全國、全世界的開發(fā)商都來北京搶，將來世界上的基金可能也來搶地，那就是誰出高價誰拿到地。
因為整個政策有滯后性，我們認(rèn)為下半年政府把地拿出來公開拍賣也不太樂觀，正好我們可以消化手頭的項目了。明年我們看政府有什么項目進(jìn)行新的招標(biāo)，有什么地拿出來。但是北京還是沉淀了一些在市場上可供銷售的面積，今年到明年還是比較平穩(wěn)的，市場不會突然間有翻天覆地的變化，當(dāng)然也不會向下走。
國家宏觀調(diào)控政策對一般的購房者影響不是太大，影響最大的是個別的投資專業(yè)戶，是真正的炒家，這種炒家北京不太多，個別的樓盤可能會有三幾個，他們會真正的面臨今年再想炒都炒不動了。其實不單是溫州，北京也有很多炒家，只是大家不愿意說，北京的炒家出手比溫州大多了，但是他們受到了銀行對項目限制的影響，雖然他們還在炒，但是增加了很多難度，對老百姓的購房方面，政策影響不是很大。
陳長纓：合生還要再推陽光銷售
上半年我們自身的銷售狀況和整個北京市大的氛圍是一致的，叫購銷兩旺或者別的什么也好，三個項目我們銷售了15億，到現(xiàn)在每個項目的回收是在2億以上，這個勢頭是從去年下半年開始的，一直延續(xù)到現(xiàn)在，今年我們主要的工作主題就是推廣陽光計劃，通過陽光的銷售、陽光的產(chǎn)品，提倡陽光服務(wù)，全面提高我們自身的地產(chǎn)項目營運水平，這里的核心是陽光公寓，從去年以來我們也一直強調(diào)嚴(yán)格的工作態(tài)度，以精品產(chǎn)品來回報社會，回報消費者。
從廣州房地產(chǎn)發(fā)展的歷程來講，從90年代初，廣州房地產(chǎn)開始起步，到現(xiàn)在比較成熟，比較理性，實際上經(jīng)過了十幾年的風(fēng)風(fēng)雨雨。總的來講，從當(dāng)時的幾十萬平方米、100萬平方米，一直到現(xiàn)在1000萬平方米的成交量，也構(gòu)成中國房地產(chǎn)發(fā)展的某些特征。包括北京的市場容量更大，因為市場的消費預(yù)期更好，舊城改造量很大，新的消費能力產(chǎn)生過程比廣州還短。所以，我們公司非�？春帽本┦袌觯驗榈綇V州發(fā)展了十幾年以后，去年年底又有一個小的復(fù)蘇，一直講有壓力競爭激烈，但是依然很健康。
楊建平：北京市場穩(wěn)定厚重
老百姓對政策的理解不比開發(fā)商差，尤其是長安街周邊的購房人，他們對政策了解，比如對土地的控制，銀行貸款對開發(fā)商、對房貸的約束等，這些事情都引起了老百姓對購房的需求。紫金長安開盤可能也導(dǎo)致了一些人的心理膨脹，一開始我們沒有做宣傳，好像帶著一點神秘感，不敢公開說這個盤如何如何，實際上真是不敢，不是有意的造成這個結(jié)果。最終是使周邊本來想買和介于買和不買之間的人都買了房子。這就是當(dāng)時房子的現(xiàn)象。
北京市的房價好像跟其他城市不太一樣，因為這個城市非常大，和別的城市沒有相比之處，有自己的特點，北京的房價一直是保持升的狀態(tài)，土地資源比較多，也有規(guī)模，各種購買人群都在北京，還有各種我們沒有深入研究的人群也在北京，這就決定了北京的市場是比較穩(wěn)定的、厚重的市場。
特約編輯：宋廣偉
